Finanzhaus Meyer AG

 
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Band E
 

 
Band F

 

 

Eigenheim

Ein- oder Zweifamilienhaus, von dem mindestens eine Wohnung dem Eigentümer oder seinen Angehörigen zu Wohnzwecken dient.   

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Eigenheimzulage


Mit dem Gesetz zur Neuregelung der steuerrechtlichen Wohneigentumförderung vom 15.12.1995 Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) - wurde der bisherige Sonderausgabenabzug nach § 10 e EStG abgelöst und durch die progressionsunabhängige Eigenheimzulage ersetzt. Begünstigt sind Neubau und Erwerb von Wohnungen sowie die Schaffung von Wohnraum durch Ausbau und Erweiterung.
Diese Eigenheimzulage hat 3 Komponenten:
- Den Fördergrundbetrag: Er beträgt bei Neubauten max. 5.000 DM und bei Altbauten max. 2.500 DM

- Die Erhöhung des Grundbetrages um eine Ökozulage für
Energiesparanlagen, die bis zum 31.12.2000 fertiggestellt worden sind max. 500 DM p.a.
Errichtung bzw. Ersterwerb eines Niedrigenergiehauses bis 31.12.2000 max. 400 DM p.a.

- Die Kinderzulage: Für jedes zum Haushalt gehörende und steuerlich zu berücksichtigende Kind erhöht sich der Grundbetrag um 1.500 DM pro Jahr, unabhängig davon, ob der Fördergrundbetrag für einen Neu- oder Altbau gewährt wird.

Diese Förderung wird 8 Jahre, beginnend mit dem Jahr es Einzugs, gewährt.
Die Förderung nach dem EigZulG gilt für Eigentumsmaßnahmen, bei denen entweder der Bauantrag oder der notarielle Kaufvertrag nach dem 31.12.95 gestellt bzw. geschlossen wurde.
Erfolgten diese Maßnahmen zwischen dem 26.10. 95 und 01.01.96, hatte der Begünstigte ein Wahlrecht zwischen der Grundförderung nach § 10 e EStG oder der Förderung lt. EigZulG.
Der Vorkostenabzug wurde im Falle des Neubaus bzw. Ersterwerbs gegenüber der Grundförderung wesentlich zurückgefahren. Möglich ist in diesem Falle ein pauschaler Sonderausgabenabzug in Höhe von 3.500 DM.

Erhaltungsaufwendungen, die vor der erstmaligen Wohnnutzung durch den Eigentümer entstehen, können weiterhin bis zu einem Betrag von 22.500 DM wie Sonderausgaben geltend gemacht werden.

Wie die Förderung nach § 10 e EStG ist auch die Gewährung der Eigenheimzulage an Einkommensgrenzen gebunden. Der Gesamtbetrag der Einkünfte darf innerhalb von zwei Jahren (Erstjahr und Vorjahr) bei Ehepaaren 480.000 DM und bei Nicht-Verheirateten 240.000 DM nicht überschreiten.

Wie die Grundförderung nach § 10 e EStG kann auch die Förderung nach EigZulG nicht für beliebige viele Objekte in Anspuch genommen werden Objektbeschränkung. Jeder Steuerzahler kann die Eigenheimzulage grundsätzlich nur für eine Wohnung (bzw. einen Ausbau rsp. eine Erweiterung) beanspruchen; zusammenlebenden Ehegatten wird die Zulage für insgesamt zwei Wohnungen gewährt.   

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Eigentümergrundschuld

Sie ist eine Grundschuld, die für den Grundstückseigentümer bestellt ist (§ 1196 BGB). Der Zweck ist die Freihaltung der besseren Rangstelle für spätere Belastungen (das gleiche kann durch Rangvorbehalt erreicht werden).
Gelangt die Forderung, für welche eine Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung (z.B. wenn das vereinbarte Darlehen nicht gezahlt wird), so steht die Hypothek dem Eigentümer zu (§ 1163 BGB). Sie wird eine Eigentümerhypothek; verwandelt sich aber gemäß § 1177 BGB in eine Eigentümergrundschuld. Das gleiche geschieht, wenn die Forderung erlischt, wenn der Gläubiger auf die Hypothek verzichtet (§ 1168 BGB), wenn der unbekannte Gläubiger im Wege des Aufgebotsverfahrens von seinem Recht ausgeschlossen wird (§ 1170 BGB). In gewissen Fällen (§ 1177 Abs. 2 BGB ) findet die Verwandlung der Eigentümerhypothek in eine Eigentümergrundschuld nur solange statt, wie die Vereinigung der Forderung und der Hypothek besteht.

Die Eigentümergrundschuld wird Fremdgrundschuld, sobald der Grundstückseigentümer das Grundstück veräußert oder sobald sie auf einen anderen übergeht und der Grundstückseigentümer das Grundstück behält.         

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Einbaumöbel

Einbaumöbel können wesentliche Bestandteile eines Gebäudes oder auch Zubehör (Einrichtung) sein.
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören Einbaumöbel nur dann, wenn sie wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind oder bei vermieteten Wohnungen üblicherweise vom Vermieter gestellt werden. Rechnen die Einbaumöbel zur Einrichtung, so können bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen die betreffenden Anschaffungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage für die Eigenheimzulage einbezogen werden.

Als wesentlicher Bestandteil eines Gebäudes sind jene Möbelstücke anzusehen, die echte und notwendige Gebäudebestandteile ersetzen. "Nach der Rechtsprechung des BFH ist es für die Annahme von wesentlichen Gebäudebestandteilen nicht ausreichend, wenn Möbel nur den Maßen des Raumes angepaßt sind. Es muß vielmehr hinzukommen, daß die Seiten- und Rückenwände durch Gebäudewände gebildet werden und die Möbel so mit den sie umschließenden Teilen des Gebäudes vereinigt werden. 
Voll ausgebildete Möbelstücke mit Seitenwänden und Rückwand werden auch dadurch nicht zu wesentlichen Gebäudebestandteilen, daß sie mit anderen Möbelstücken, die ihrerseits mit dem Gebäude keine feste Verbindung haben, fest und untrennbar verbunden werden." (Hausbesitzer ABC. Gruppe 3/36, 17. Auflage, Planegg/München.)   

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Einfamilienhaus

"Ein Einfamilienhaus ist ein Wohngrundstück, das nur eine Wohnung enthält. Wohnungen des Hauspersonals (Pförtner, Heizer, Gärtner, Kraftwagenfahrer, Wächter usw.) sind nicht mitzurechnen. Eine zweite Wohnung steht, abgesehen von Satz 2, dem Begriff Einfamilienhaus entgegen, auch wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist. Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken mitbenutzt wird und dadurch die Eigenschaft als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird."(§ 75 Abs. 5 BewG).   

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Einheitsbewertung

ist das in den § 19-109 a BewG geregelte Verfahren der Bewertung zur Ermittlung der Einheitswerte. Die Einheitsbewertung erfolgt durch Feststellungsbescheid für die wirtschaftlichen Einheiten (Betriebe der Land und Forstwirtschaft, Grundstücke, Gewerbegebiete und Mineralgewinnungsrechte) bzw. für die wirtschaftlichen Untereinheiten (Betriebsgrundstücke und zu einem Gewerbebetrieb gehörende Mineralgewinnungsrechte) bzw. für Teile der genannten wirtschaftlichen Einheiten und Untereinheiten (Einzelheiten s. § 180 I Nr. 1 AO, § 19 BewG).   

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Einheitswert

Für jedes unbebaute und bebaute Grundstück stellt das Finanzamt, in dessen Bereich das Grundstück gelegen ist, einen Einheitswert fest. Das ist ein steuerlicher Wert, der nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) ermittelt wird. Er entspricht keinesfalls dem Verkehrswert. Die aktuell gültigen Einheitswerte betragen etwa 1/4 bis 1/12 des tatsächlichen Wertes. Der Einheitswert ist die Grundlage für die Festsetzung bzw. Ermittlung verschiedener Steuern, so der Grundsteuer, Vermögenssteuer, Erbschaft- und Schenkungssteuer.   

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Einkommensgrenze nach § 25 II. WoBauG

Sie ist eine für den sozialen Wohnungsbau und die Vergabe von öffentlichen Fördermitteln wesentliche Größe. Ihre Einhaltung oder Überschreitung durch das Jahreseinkommen gem. § 25 Abs. 2 II. WoBauG ist mit maßgebend für den Umfang und die Höhe der an die begünstigenden Personen zu vergebenden Mittel.
"Die Einkommensgrenze beträgt 21.600 DM zuzüglich 10.200 DM für den zweiten und weiterer 8.000 DM für jeden weiteren zur Familie des Wohnungssuchenden rechnenden Angehörigen (Gesamteinkommen). Bei jungen Ehepaaren im Sinne des § 26 Abs. 2 Satz 2 erhöht sich die Einkommensgrenze bis zum Ablauf des fünften Kalenderjahres nach dem Jahr der Eheschließung um 8.400 DM. Für Personen, deren Grad der Behinderung nicht nur vorübergehend wenigstens 50 beträgt (Schwerbehinderte) und ihnen Gleichgestellte, erhöht sich die Einkommensgrenze um je 4.200 DM; für Personen, deren Grad der Behinderung nicht nur vorübergehend wenigstens 80 beträgt, erhöht sich die Einkommensgrenze um je 9.000 DM.

Für die Bildung von Einzeleigentum erhöht sich bei Aussiedlern und Übersiedlern die Einkommensgrenze bis zum Ablauf des fünften Kalenderjahres nach dem Jahr der Einreise in den Geltungsbereich dieses Gesetzes um 6.300 DM. Eine Förderung ist auch zulässig, wenn das Gesamteinkommen die Einkommensgrenze nur unwesentlich übersteigt."(§ 25 II. WoBauG Abs. 1)   

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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben verschiedenen Einkunftsarten, die das Einkommensteuergesetz (§ 21 EStG) kennt. Die genannte Einkunftsart umfaßt vor allem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von

- bebauten und unbebauten Grundstücken
- Gebäuden und Gebäudeteilen
- Wohnungs- und Teileigentum.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind auch jene

- durch Verpachtung von Mineralgewinnungsrechten und
- aus Erbbaurechtsverträgen 

erzielten Einkünfte. Nicht zu den besagten Einkünften gehört ab 1987 der Nutzungswert der Wohnung im eigenen Haus sowie der Nutzungswert einer ganz oder teilweise unentgeltlich überlassenen Wohnung, es sei denn, die Besteuerung des Nutzungswertes wurde im Rahmen der großen Übergangsregelung beibehalten.   

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Einliegerwohnung

"Eine Einliegerwohnung ist eine in einem Eigenheim, einem -->Kaufeigenheim oder einer -->Kleinsiedlung enthaltene abgeschlossene oder nicht abgeschlossene zweite Wohnung, die gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist."(§ 11 II. WoBauG)   

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Einstellplätze

Die Ablösung der Verpflichtung zum Bau von Einstellplätzen an die Gemeinde, wenn die geforderte Zahl von Garagen nicht errichtet bzw. nicht genügend Stellplätze auf dem eigenen Grundstück geschaffen werden, gehört zu den Herstellungskosten.   

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Erbbaurecht

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, d.h. dieses Recht an einem Grundstück wird im Rechtsverkehr behandelt wie ein Grundstück. Grundstücke im Erbbaurecht werden meist von öffentlichen oder privaten Institutionen vergeben, wie Kirchen, Klöstern, Gemeinden oder Stiftungen. Der Grundstückseigentümer räumt hierbei dem Erbbauberechtigtem das Recht ein, auf dem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Der Erbbauberechtigte wird Eigentümer des Gebäudes und der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer seines Grundstücks. Auch der Erbbaurechts-Vertrag muß gerichtlich oder notariell beurkundet werden. Das Erbbaurecht wird erstrangig im Grundbuch eingetragen. Für das Erbbaurecht wird, zusätzlich zu dem Grundbuchblatt, das für das Grundstück als solches bereits existiert, ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.

Ein Vorteil des Erbbaurechts besteht darin, daß der Kaufpreis für das Grundstück entfällt. Dieses Recht kann veräußert, vererbt und beliehen werden. Der Erbbauberechtigte hat den Erbbauzins an den Grundstückseigentümer zu entrichten, jährlich etwa 4 - 6 % des Grundstückswertes. Erbbaurechte werden in der Regel zwischen 30 und 99 Jahren vergeben. Der Erbbauberechtigte wird Besitzer des Grundstücks und Eigentümer des von ihm oder einem anderen errichteten Bauwerks. Der Erbbauberechtigte hat alle auf das Grundstück entfallenden öffentlich-rechtlichen Lasten zu tragen. Dazu gehören die von der Gemeinde erhobenen Kosten für Straßenreinigung, Regenwasserableitung usw.   

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Erbbauzins

Zins, der für die Einräumung eines Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer gezahlt wird und der nach § 9 Abs. 2 der Erbbaurechts-VO nach Zeit und Höhe für die gesamte Laufzeit festzulegen ist. Er beträgt jährlich etwa 4 bis 6 % des tatsächlichen Grundstückswertes. In der Regel wird eine Gleitklausel vereinbart, die eine Anpassung des Erbbauzinses z.B. an die Steigerung des Grundstückswertes oder die Lebenshaltungskosten vorsieht. Nach dem Gesetz zur Änderung der Verordnung über das Erbbaurecht vom 08.01.1974 (BGBl I 1974 S.41) ist die Erhöhung der Erbbauzinsen auf ein vernünftiges Maß begrenzt worden. Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit Vertragsabschluß oder der jeweils letzten Erhöhung geltend gemacht werden. 

Erbbauberechtigte und Eigentümer können sich gegenseitig ein Vorkaufsrecht bestellen. Vielfach wird auch vereinbart, daß der Erbbauberechtigte innerhalb einer bestimmten Frist berechtigt sein soll, das Eigentum am Boden zu erwerben. Der Erbbauberechtigte wird vom Finanzamt wie ein Eigentümer behandelt. Er hat die Grundsteuer zu tragen. Die Gebühren für den Erbbaurechtsvertrag werden entweder nach dem Einheitswert des Grundstücks oder nach dem 25fachen Jahreswert des Erbbauzinses ermittelt.   

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Erhaltungsaufwand

Unter Erhaltungsaufwand sind Aufwendungen für die Erneuerung von bereits in den Herstellungskosten enthaltenen Teilen, Einrichtungen und Anlagen zu verstehen. Die Unterscheidung, ob es sich um Erhaltungs- oder -->Herstellungsaufwendungen handelt, ist unter steuerlichem Blickwinkel sehr erheblich:
Erhaltungsaufwendungen können bei vermieteten Objekten im Jahr der Bezahlung der Rechnung sofort als Werbungskosten abgesetzt werden. Auch bei eigengenutzten Objekten können unter bestimmten Voraussetzungen nach Erwerb einer gebrauchten Wohnung Erhaltungsaufwendungen als Vorkosten gem. § 10 i EStG geltend gemacht werden.

Demgegenüber kann Herstellungsaufwand nur über die AfA bzw. die Wohneigentumsförderung gem. dem Eigenheimzulagegesetz geltend gemacht werden. Die Grenze zwischen beiden Aufwandsformen ist fließend. Herstellungsaufwand liegt i.d.R. vor, wenn das Gebäude in seiner Substanz vermehrt, in seinem Wesen bedeutend verändert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus deutlich verändert wurde.
Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn die bereits in den Herstellungskosten eines Gebäudes enthaltenen Teile, Einrichtungen oder Anlagen erneuert werden. Insbesondere zählen zum Erhaltungsaufwand Aufwendungen für laufende Instandhaltungen und Instandsetzungen, die im allgemeinen durch die gewöhnliche Nutzung des Grundstücks veranlaßt sind. Es kommt nicht darauf an, ob die erneuerten Teile noch brauchbar sind oder in gutem Zustand waren. Zu den Erhaltungsaufwendungen gehören z.B. Austausch von Fenstern (Holz gegen Aluminium, Einfach- gegen Doppelglas), Ersatz von Einzelöfen durch Elektro-Nachtspeicheröfen oder Zentralheizungsanlage, Umstellung einer Zentralheizung von Koks- auf Ölfeuerung, Ersatz einer alten Zentralheizung durch eine neue Umdeckung des Daches, Ersatz eines vorhandenen Fahrstuhls durch einen modernen.

Ob Herstellungsaufwand vorliegt, braucht das Finanzamt nur zu prüfen, wenn es um relativ große Aufwendungen geht. Betragen die Aufwendungen für die einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 DM (Rechnungsbetrag ohne MWST) je Gebäude, so ist auf Antrag dieser Aufwand als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand zu behandeln. Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung eines neu errichteten Gebäudes dienen, werden von dieser Vereinfachungsregelung allerdings nicht erfaßt. Liegt Herstellungsaufwand vor und fallen in engem räumlichen und zeitlichen Zusammenhang auch solche Aufwendungen an, die sonst als Erhaltungsaufwand angesehen werden, z.B. Tapezieren sowie für Anstrich von Türen und Fenstern, so gehören auch diese Aufwendungen zum Herstellungsaufwand, weil hier ein wirtschaftlich einheitlicher Vorgang vorliegt, der auch steuerlich einheitlich beurteilt werden muß. 

Sind Arbeiten zwar im zeitlichen Zusammenhang, aber an räumlich getrennten Stellen eines Gebäudes vorgenommen worden, so hindert der Umstand, daß in einem Teil des Gebäudes Herstellungsaufwand angefallen ist, nicht die Anerkennung von Erhaltungsaufwand in einem anderen Teil des Gebäudes. (siehe auch Baudenkmal, nachträglicher Herstellungsaufwand, Sanierungsgebiet, Sonder-AfA-Ost)   

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Erschließung

Erschließung ist die Gesamtheit der Handlungen, die erforderlich sind, um ein Grundstück baureif zu machen. Die Herstellung von Erschließungsanlagen i.S. des § 127 BauGB setzt i.d.R. einen Bebauungsplan voraus.   

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Erschließungsbeitrag

Der Beitrag bezieht sich auf die Erschließung im engeren Sinne (§ 127 bis 135 BauGB). Er wird von Grundstückseigentümern oder Erbbauberechtigten zur teilweisen Deckung des Erschließungsaufwandes erhoben, und zwar für folgende Erschließungsanlagen (§ 127 Abs. 2 BauGB): die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze; die öffentlichen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete (z.B. Fußwege, Wohnwege); Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete. Sammelstraßen sind öffentliche Straßen, Wege und Plätze, die selbst nicht zum Anbau bestimmt, aber zur Erschließung der Baugebiete notwendig sind; Parkflächen und Grünanlagen mit Ausnahme von Kinderspielplätzen, soweit sie Bestandteil der o.g. Verkehrsanlagen oder nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Baugebiete zu deren Erschließung notwendig sind; Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, auch wenn sie nicht Bestandteil der Erschließungsanlagen sind. In der Regel wird von den Gemeinden eine Vorauszahlung gefordert.   

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Erschließungskosten

Nach Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. BV gehören hierzu Abfindungen und Entschädigungen an Pächter und Mieter; Kosten für das Herrichten des Baugrundstücks; Erschließungsbeitrag; Kosten für Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der Gebäude oder Außenanlagen sind und Kosten öffentliche bzw. nichtöffentlicher Flächen für Straßen, Freiflächen u. dgl.; andere einmalige Abgaben, die vom Bauherrn nach gesetzlichen Bestimmungen verlangt werden, z.B. Bauabgaben. Die vom Bauherrn aufzubringenden Erschließungskosten rechnen zu den Kosten des Baugrundstücks.   

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Ersterwerb

Unter Ersterwerb ist der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung im Jahre der Fertigstellung zu verstehen.   

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Ertragswert

Ertragswert ist ein durch Kapitalisierung zukünftiger Erfolge aus Mieteinnahmen oder Gewinnen eines Unternehmens ermittelter Gegenwartswert. Der Ertragswert hat insbesondere auch Bedeutung für die Ermittlung eines Grundstückswertes (Ertragswertverfahren).   

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Ertragswertverfahren

Es ist ein Verfahren der Grundstücksbewertung. Die Berechnung des Ertragswertes vermieteter Objekte geht vom Jahresrohertrag (= Miete) aus. Die Bewirtschaftungs- und Reparaturkosten werden abgezogen. Der so erhaltene Reinertrag des Gebäudes wird kapitalisiert, d.h. er wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem zugrundegelegten Zinssatz ergibt. Werden bspw. 5 % Zinsen angenommen, beträgt der Vervielfältiger 20, bei 4 % 25. Bei Mietwohngrundstücken sind Zinsen von 3,5 bis 5,5 % üblich. Der Zinssatz sollte sich nach der Rendite richten, die aus vergleichbaren Objekten nachhaltig erwirtschaftet werden kann. Die Multiplikation des Gebäudereinertrages mit dem Vervielfältiger führt zum Gebäudeertragswert. Gebäudewert plus Bodenwert ergibt den Ertragswert.

(siehe auch -->Sachwert)   

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Erweiterter Schuldzinsenabzug

Nach § 10 e Abs. 6a EStG besteht die befristete Möglichkeit, Schuldzinsen, die auf die Zeit der Selbstnutzung der eigenen Wohnung entfallen, im Jahr der Fertigstellung und in den beiden Folgejahren bis zur Höhe von jährlich 12.000 DM wie Sonderausgaben abzuziehen. Voraussetzungen:

- hergestellte Wohnung i.S. § 10 e Abs.1 EStG
- hergestellte Ausbauten oder Erweiterungen i.S. § 10 e Abs.2 EStG
- bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschaffte Wohnungen i.S. § 10e Abs.1 EStG
- der Eigentümer nimmt die Abzugsbeträge nach § 10 e Abs.1 oder Abs.2 tatsächlich in Anspruch oder kann dieselben nur deshalb nicht in Anspruch nehmen, weil er die Einkommensgrenzen nach § 10 e Abs. 5a überschreitet 
- das Objekt muß vor dem 1. Januar 1995 fertiggestellt oder vor diesem Zeitpunkt im Jahr der Fertigstellung angeschafft worden sein.   

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Familienheim

Familienheime sind Eigenheime, Kaufeigenheime und Kleinsiedlungen, die nach Größe und Grundriß ganz oder teilweise dazu bestimmt sind, dem Eigentümer und seiner Familie oder einem Angehörigen und dessen Familie als Heim zu dienen. Zu einem Familienheim in der Form des Eigenheims oder des -->Kaufeigenheims soll nach Möglichkeit ein Garten oder sonstiges nutzbares Land gehören. Das Familienheim verliert seine Eigenschaft, wenn es auf Dauer nicht seiner Bestimmung entsprechend genutzt wird, es verliert seine Eigenschaft nicht, wenn weniger als die Hälfte der Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes anderen als Wohnzwecken, insbesondere gewerblichen oder beruflichen Zwecken dient. (§ 7 II. WoBauG)   

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Familienzusatzdarlehen

Familienzusatzdarlehen ist ein Element der Förderung im sozialen Wohnungsbau. Anspruch darauf hat der Empfänger eines öffentlichen Baudarlehens. Das Familienzusatzdarlehen beläuft sich je Kind auf 2.000 DM, für das dritte Kind auf 3.000 DM, für das vierte und jedes weitere Kind auf 5.000 DM.   

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Ferienhaus

Für ein Ferienhaus i.S. eines Objektes, das nicht ganzjährig bewohnt werden darf, sind eine unschädliche Finanzierung mit Bausparmitteln, Grundsteuervergünstigung und die Steuervergünstigung nach § 10 e EStG nicht möglich.   

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Festbetragskredit

Sie heißen auch tilgungsfreie Kredite, weil während der Laufzeit lediglich Zinsen zu zahlen sind. Die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit in einem Betrag, z. B. durch eine fällig gewordene Lebensversicherung oder einen zugeteilten Bausparvertrag.   

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Festzins

Zinssatz, der für einen vereinbarten Zeitraum ( Zinsbindungsfrist) oder für die gesamte Laufzeit einer Forderung bzw. Verbindlichkeit vertraglich festgeschrieben ist (Ggs. variabler Zins). Festzinsen sind üblich bei Termineinlagen, Sparkassenbriefen, Obligationen, Hypothekendarlehen von Lebensversicherungen u.ä. Ein Kredit mit Festzins wird Festzinskredit genannt.   

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Finanzierungskosten

Aufwendungen für die Beschaffung oder Nutzung von Krediten. Sie stellen steuerlich oftmals Werbungskosten dar.   

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Finanzierungsraum, erststellig

Die einzelnen Finanzierungsräume werden im wesentlichen durch die einzelnen Beleihungsgrenzen bestimmt. Zum erststelligen Finanzierungsraum gehören jene Finanzierungsmittel, die an erster Stelle im Grundbuch gesichert sein sollen. In diesem Bereich werden v.a. Realkreditinstitute und Sparkassen tätig. Sie sind verpflichtet, Darlehen nur bis zur Höhe von 60 % des Beleihungswertes auszureichen.   

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Finanzierungsraum, nachstellig

Im nachstelligen Finanzierungsraum werden Finanzierungsmittel ausgereicht, für die ein nachrangiges Grundpfandrecht eingetragen werden kann (z.B. Bausparkassen). Sie schließen die Finanzierungslücke zwischen erststelligem Finanzierungsraum und dem Restfinanzierungsraum. Der Beleihungsraum reicht bis zu 80 % des Beleihungswertes.   

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Finanzierungsraum, Rest

In diesem Finanzierungsraum werden i.d.R. Eigenkapital und andere Finanzierungsmittel eingesetzt, für die der Kreditgeber keine grundbuchliche Sicherung verlangt bzw. sich mit einem Grundbuchrang noch nach der nachrangigen Finanzierung zufrieden gibt.   

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Finanzierungsvermittlungsgebühren

Gebühren für die Vermittlung und die damit verbundene Bearbeitung der Zwischen- und Endfinanzierung, die nicht nur von Banken, sondern auch von Baufirmen, Maklern oder Architekten übernommen wird. Sie betragen erfahrungsgemäß 2 % des jeweils vermittelten Darlehens. Diese Geldbeschaffungskosten sind als -->Werbungskosten bzw. als Kosten vor Bezug in Höhe der marktüblichen Konditionen, und zwar bis 2 % der Kreditsumme, abziehbar. Der übersteigende Betrag ist den Herstellungskosten des Wohnobjektes und den Anschaffungskosten des Grundstücks in dem Verhältnis zuzurechnen, wie diese durch Kredit finanziert worden sind (BMF-Schreiben vom 13.08.1981, BStBl. 1981 I S. 605, sog. Bauherrenerlaß).

Beispiel
Die Herstellungskosten des Wohnobjektes betragen 300.000 DM und die Anschaffungskosten des Grundstücks 100.000 DM. Die Gesamtkosten von 400.000 DM sind für das Wohnobjekt und Grundstück einheitlich zu 70 % mit Kredit finanziert. Die Finanzierungsvermittlungsgebühren betragen 3 % der Kreditsumme von 280.000 DM, also 8.400 DM. Als Werbungskosten sofort abziehbar sind 5.600 DM (2 % von 280.000 DM), der Rest in Höhe von 2.800 DM ist mit 2.100 DM den Herstellungskosten des Wohnobjektes und mit 700 DM den Anschaffungskosten des Grundstücks zuzurechnen.

(Herstellungskosten 300.000 DM verhalten sich zum Grundstückspreis 100.000 DM wie drei zu eins, deshalb sind die verbleibenden 2.800 DM entsprechend aufzuteilen.   

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Flächennutzungsplan

Im Flächennutzungsplan ist lt. BauGB, § 5, für das ganze Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde darzustellen. (zu den Einzelheiten siehe §§ 5, 6, 7 BauGB)   

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Folgeobjekt 

Entfallen während des 8jährigen Begünstigungszeitraumes die Voraussetzungen für die Gewährung der Eigenheimzulage, z.B. durch Veräußerung des Objektes, so kann nach § 7 des Eigenheimzulagengesetzes der nicht ausgeschöpfte Teil des Begünstigungszeitraumes bei einem Folgeobjekt zu Ende geführt werden. Die Folgeobjektregelung kann aber nur für ein weiteres Objekt in Anspruch genommen werden. Das bedeutet, daß bei Erst- und Folgeobjekt der 8jährige Begünstigungszeitraum ausgeschöpft werden muß.

Im Grundsatz entspricht dieses Regelung der Grundförderung nach § 10 e EStG; jedoch wurde mit dem Eigenheimzulagengesetz die zeitliche Beschränkung der Folgeobjektbegünstigung aufgegeben.   

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Fremdmittel

Hierzu zählen insbesondere Darlehen, gestundete Restkaufgelder, gestundete öffentliche Lasten des Baugrundstücks außer der Hypothekengewinnabgabe, kapitalisierte Beträge wiederkehrender Leistungen, namentlich von Rentenschulden, Mietvorauszahlungen, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen, vor der Bebauung vorhandene Verbindlichkeiten, die auf dem Baugrundstück dinglich gesichert sind, soweit sie den Wert des Baugrundstücks und der verwendeten Gebäudeteile nicht übersteigen. Kapitalisierte Beträge wiederkehrender Leistungen, namentlich von Rentenschulden, dürfen höchstens mit dem Betrage ausgewiesen werden, der bei den Gesamtkosten für die Gegenleistung angesetzt ist.   

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