Finanzhaus Meyer AG

 
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Band G
 
 
Band H
Band I

 

 

Garage

(Einstellplätze). Bei der Errichtung von Bauwerken und sonstigen Anlagen (Wohn- und Geschäftshäuser, Fabriken, Gaststätten, Sportplätze u.a.m.) ist der Bauherr kraft Gesetzes verpflichtet, ausreichende und geeignete Garagen oder Stellplätze für Kraftfahrzeuge einzurichten. Grundsätzlich müssen diese Abstellmöglichkeiten auf dem Baugrundstück selbst geschaffen werden; in Ausnahmefällen können sie auch auf einem in der Nähe gelegenen Grundstück errichtet werden. Wenn auf diese Weise Parkmöglichkeiten nicht geschaffen werden können (z.B. wegen Platzmangel in der Großstadt), kann sich der Bauherr statt dessen der betreffenden Gemeinde gegenüber verpflichten, sich in angemessener Höhe an den Kosten für die Herstellung der vorgeschriebenen Garagen und Einstellplätze zu beteiligen, wenn die Gemeinde ihrerseits die Erstellung der Plätze übernimmt (z.B. durch die Anlage von Parkplätzen oder den Bau von Parkhäusern).

Über die Verpflichtung des Bauherrn zur Erstellung von Garagen und Einstellplätzen wird im Verfahren über die Baugenehmigung durch die zuständigen Behörden entschieden.

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Gartenanlage

Die Kosten für die erstmalige Anlage eines Ziergartens gehören nicht zu den Herstellungskosten für das Gebäude.
Falls Grünanlagen und Vorgärten von Mietern mitbenutzt werden dürfen, können die Aufwendungen für die Gartenanlage gesondert abgeschrieben werden, und zwar zehn Jahre jährlich 10 %. Befindet sich im zugehörigen Gebäude eine Wohnung, für die ein Mietwert nicht angesetzt wird, so sind die Aufwendungen um den auf diese Wohnung entfallenden Teil zu kürzen. (Aufteilungsmaßstab ist die Zahl der zur Nutzung befugten Mietparteien.) Zu den begünstigten Aufwendungen gehören die Pflanzung von Bäumen und Sträuchern, Rasenaussaat, Anlage eines Goldfischteiches usw. Bei Erwerb eines bebauten Grundstückes sind die anteiligen Anschaffungskosten für den Garten auszusondern. Im Vermietungsfalle können 10% dieser Kosten jährlich abgeschrieben werden.

Sofern die Aufwendungen für die Erstanlage des Gartens über die 10%-ige Abschreibung geltend gemacht werden, können auch alle folgenden Kosten für die Gartenpflege und -instandhaltung als Werbungskosten abgezogen werden. Dazu gehören Dünger, Gartengeräte, Schädlingsbekämpfung usw.
Aufwendungen für Gartenanlagen bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen können steuerlich nicht geltend gemacht werden.

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Geldbeschaffungskosten

Hierzu zählen alle Aufwendungen, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Kreditaufnahme entstehen, insbesondere Disagio, Vermittlungsgebühr für Hypotheken, Bearbeitungsgebühr, Zuteilungsgebühr (auch Darlehensgebühr genannt), Bereitstellungszinsen, Kosten für Kreditsicherung (Notar- und Gerichtskosten), Gebühren für die Prüfung der Beleihungsunterlagen.

Wichtiger Hinweis:
Diese Kosten könne auch bei der Herstellung oder Anschaffung selbstgenutzten Wohneigentums als Kosten vor Bezug i.S. des § 10 e Abs.6 steuerlich geltend gemacht werden.

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Gemeinschaft

Eine Gemeinschaft im bürgerlich-rechtlichem Sinne liegt vor, wenn mehrere Personen ein gemeinschaftliches Recht haben (z.B. in der Gesellschaft, bei der Gütergemeinschaft der Eheleute oder der Erbengemeinschaft). Man bezeichnet diese Gemeinschaften als Gemeinschaften zur gesamten Hand. In den übrigen Fällen liegt eine Gemeinschaft nach Bruchteilen vor.
Bei der Gemeinschaft zur gesamten Hand können alle Teilhaber nur gemeinschaftlich verfügen, bei der Bruchteilsgemeinschaft kann jeder über seinen Anteil verfügen (§ 747 BGB).

Eine Erbengemeinschaft ist z.B. zunächst eine Gemeinschaft zur gesamten Hand, der gesamte Nachlaß gehört allen Erben; wenn die Erben sich auseinandergesetzt haben, kann z.B. ein Grundstück drei Erben zu je einem Drittel gehören (Bruchteilsgemeinschaft).
Jeder Teilhaber einer Gemeinschaft kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB), wie auch ein Gläubiger, der den Auseinandersetzungsanspruch gepfändet hat (§ 751 BGB). Der Anspruch auf Auseinandersetzung verjährt auch nicht (§ 758 BGB).

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Gemeinschaftliches Eigentum

Nach § 1 Abs. 5 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) zählt zum gemeinschaftlichen Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
Bestandteil des Gemeinschaftseigentums ist auch das Geldvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft, z.B. die Instandhaltungsrücklage.

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Gemeinschaftsanlagen

Gemeinschaftsanlagen sind insbesondere gemeinsame Garagen, Autostellplätze, Spielplätze usw. Die Landesbauordnungen regeln nähere Einzelheiten. Herstellung und Unterhalt sind Sache des Grundeigentümers.

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Gemeinschaftsbausparvertrag

Er ist gegeben, wenn mehrere Partner gemeinsam einen Bausparvertrag abschließen, um etwa später ein gemeinsames Bauvorhaben durchzuführen. Alle Vertragsinhaber gelten bei ihm als zur Abgabe und Entgegennahme von Erklärungen sowie zum Empfang von Leistungen bevollmächtigt; dies gilt sogar über den Tod des einzelnen Vertragsinhabers hinaus. Widerruft jedoch ein Vertragsinhaber die erteilte Vollmacht, so erlischt auch die zu seinen Gunsten bestehende Vollmacht der anderen Vertragsinhaber, so daß alle Inhaber nur noch gemeinsam über den Vertrag verfügen können.

Die Mitaufnahme einer weiteren Person in den Gemeinschaftsbausparvertrag ist während der Laufzeit nur im Rahmen einer Übertragung möglich. Beim Rücktritt eines Mitinhabers von dem Vertrag sind die sich möglicherweise ergebenden steuer- und prämienrechtlichen Folgen der Übertragung eines Bausparvertrages innerhalb der gesetzlichen Bindefrist zu beachten.
Gerade wegen dieser Probleme hat sich der Gemeinschaftsbausparvertrag in der Praxis nicht sonderlich bewährt. Immer wieder haben sich in steuer- und prämienrechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten ergeben. Auch sind Streitigkeiten bei Verfügungen über den Bausparvertrag zwischen den einzelnen Inhabern nicht selten. Deshalb haben einige Bausparkassen den Abschluß von Gemeinschaftsbausparverträgen eingestellt.

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Geringstes Gebot

ist in der Zwangsversteigerung jenes Gebot, das mindestens die Kosten der Versteigerung und die vorrangigen Rechte deckt, die den Rechten des die Versteigerung betreibenden Gläubigers vorangehen (§ 44 ZVG). Damit wird verhindert, daß besserrangige Rechte ihre Position verlieren, da die nicht in das geringste Gebot fallenden Rechte mit dem Zuschlag erlöschen (§ 91 ZVG).

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Gesamtbaufinanzierung

Unter Gesamtbaufinanzierung (Baufinanzierung aus einer Hand) ist die Gemeinschaftsfinanzierung des Kreditinstituts des Bauherrn/Käufers mit einem Realkreditinstitut und einer Bausparkasse gemeint. Sie ist dadurch charakterisiert, daß es der Kunde nur mit einem Kreditinstitut zu tun hat, unter dessen Federführung die Gesamtfinanzierung bewilligt und ausgezahlt wird. Vorteile für den Kreditnehmer bestehen u. a. darin, daß der Kreditantrag und die Beleihungsunterlagen nur einmal bei einer Seite einzureichen sind, nur eine Grundschuld zu bestellen ist, sich die Zeiträume für die Bearbeitungszeit und bis zur Darlehenszusage verkürzen und eine gemeinsame Darlehenszusage über den Gesamtbetrag des Fremdkapitals erfolgt.

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Gesamtgläubigerschaft

liegt vor, wenn eine Forderung mehreren Gläubigern in der Weise zusteht, daß jeder von ihnen die gesamte Leistung verlangen kann, der Schuldner seine Leistung aber nur einmal bewirken muß (§ 428 ff BGB). In diesem Fall steht es dem Schuldner frei, wem gegenüber er seine Leistung erbringen will.

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Gesamthandvermögen

wird eine Vermögensmasse genannt, die mehreren Berechtigten (Gesamthandgemeinschaft) gemeinsam in der Weise zusteht, daß kein Berechtigter allein ganz oder teilweise darüber verfügen kann. Eine Verfügungsbefugnis besteht auch nicht hinsichtlich der eigenen Beteiligung des Berechtigten. Verfügungen über das Gesamthandvermögen können nur von allen Berechtigten gemeinsam getroffen werden.
Gesamthandvermögen ist gegeben bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der Gütergemeinschaft und der Erbengemeinschaft. Bei letzterer besteht jedoch eine Ausnahme insoweit, als der einzelne Miterbe über seinen Anteil an der Erbschaft allein verfügen kann. Auch bei der BGB-Gesellschaft kann eine Ausnahme im Gesellschaftsvertrag vereinbart werden. Was nicht übertragbar ist, ist auch nicht pfändbar (Ausnahme: § 859 ZPO).

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Gesamtgrundschuld

Mit ein und derselben Grundschuld können auch mehrere Grundstücke belastet werden; die Grundstücke können verschiedenen Eigentümern gehören. Jedes mit einer solchen Gesamtgrundschuld belastete Grundstück haftet für den vollen Betrag (§ 1132 Abs. 1 BGB). Es steht im Belieben des Gläubigers, aus welchem er Befriedigung suchen will. Insgesamt hat er freilich nur einmal die Summe zu erhalten. Die Gesamtgrundschuld entsteht (wenn alle übrigen Voraussetzungen, insbesondere die Einigung, vorliegen) erst mit der Eintragung auf allen zu belastenden Grundstücken. Stehen diese in verschiedenen Grundbüchern und erfolgen die Eintragungen an verschiedenen Tagen, so kommt zunächst kein Recht zustande.

Scheitert die Eintragung der Grundschuld aber auf einzelnen Grundstücken endgültig, so ist normalerweise die Belastung der übrigen wirksam. Denn im Zweifel hätten die Beteiligten auch die Belastung allein der restlichen Grundstücke gewollt, wenn sie die Entwicklung vorausgesehen hätten.
Eine Gesamtgrundschuld liegt auch vor, wenn mehrere Miteigentumsanteile eines Grundstücks belastet sind, also beispielsweise wenn eine Grundschuld auf einem Grundstück ruht, das zwei Ehegatten in Miteigentum zu je 1/2 gehört. Wird das belastete Grundstück geteilt, so verwandelt sich die eingetragene Grundschuld in eine Gesamtgrundschuld an den einzelnen Teilen, z.B. wenn ein mit einer Grundschuld belasteter Komplex in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.

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Gesamtschuld

(§ 421 BGB): Sie ist dann gegeben, wenn mehrere Personen eine Leistung in der Weise schulden, daß jeder von ihnen verpflichtet ist, die gesamte Leistung zu erbringen, der Gläubiger die Leistung aber nur einmal verlangen kann. Der Gläubiger ist dann berechtigt, nach seinem Belieben die Leistung ganz oder teilweise von jedem der Schuldner zu verlangen. Soweit nicht die gesamte Leistung bewirkt ist, bleibt jeder Schuldner weiterhin verpflichtet. Untereinander haben die Gesamtschuldner einen Ausgleichsanspruch (§ 426 BGB). Eine Gesamtschuld kann außer durch Vertrag z.B. durch eine von mehreren begangene unerlaubte Handlung entstehen (§ 840) oder den Miterben in ungeteilter Erbengemeinschaft obliegen.

Rechtliche Tatsachen, die nur bei einem Gesamtschuldner vorliegen, wirken nicht für und gegen die anderen (z.B. Unmöglichkeit der Leistung, Verzug, Verschulden, Kündigung, Erlaß, Verjährung, Urteil); für und gegen alle wirken Erfüllung, Hinterlegung und Aufrechnung.

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Geschoßflächenzahl

Im Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks festgelegt. Eine wesentliche Größe hierbei ist die Geschoßflächenzahl (GfZ). Sie ist ein Maß dafür, wieviel Quadratmeter Geschoßfläche errichtet werden dürfen. So bedeuten GfZ 0,2 bei einem 1200 qm großen Grundstück, daß 240 qm Geschoßfläche möglich sind.

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Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt wird. Aus ihm geht hervor, wer Eigentümer des Grundstücks und mit welchen Rechten das Grundstück belastet ist. Für jedes Grundstück wird ein eigenes "Grundbuchblatt" geführt. Die Einsicht in das Grundbuch und in die dazugehörige Grundakte ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt, z.B. Kaufinteressenten. Vor jedem Grundstückskauf sollte das Grundbuch eingesehen werden.

Eintragungen in das Grundbuch sind gebührenpflichtig. Löschungen von Eintragungen werden rot gekennzeichnet (Unterstreichung oder Buchhalternase) und mit einem Löschungsvermerk versehen.
Das Grundbuch gliedert sich wie folgt:


1. Aufschrift:

Sie enthält das zuständige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk (meist identisch mit dem Amtsgerichtbezirk), Band und Blatt des Grundbuchs.


2. Bestandsverzeichnis:

Es führt das Grundstück unter Beschreibung nach Merkmalen des Katasters (z. B. Flur 9, Flurstück 12/10, Wohnhaus, Garten, Stallung, Garage, Theodorstraße 13, 610 qm) sowie Angaben über die mit dem Grundstück verbundenen Rechte (z.B. Wege- und Fahrrechte).

3. Die 3 Abteilungen

Abteilung I: Der (die) Eigentümer und Rechtsgrund des Erwerbs

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z.B. Wohnrecht, Wegerecht, Bebauungsbeschränkung, Vorkaufsrecht, Wiederkaufsrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht usw.)

Abteilung III: Grundpfandrechte, Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden

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Grundbuchauszug

Den Grundbuchauszug kann man als den "Personalausweis" des Grundstücks bezeichnen. Aus ihm lassen sich im Interesse der Bewertung eines Grundstücks eine Vielzahl von Informationen herauslesen, so beispielsweise über die Bezeichnung des Grundstücks, seine Größe und Lage, über den Eigentümer und den Rechtsgrund seines Erwerbs, über die mit dem Grundeigentum verbundenen Rechte, wie z.B. eine zugunsten des Grundstücks bestehende Grunddienstbarkeit und nicht zuletzt über die auf dem Grundstück ruhenden Lasten. Gemäß § 3 Abs. 1 GBO wird über jedes Grundstück ein Grundbuchblatt geführt. Dieses Grundbuchblatt ist in mehrere "Gruppen" (technisch: "Bestandsverzeichnis" und "Abteilungen") aufgegliedert:

Das Bestandsverzeichnis enthält:

a) die laufende Nummer des Grundstückes
b) die aus dem Kataster zu entnehmenden Angaben über die Gemarkung
c) die Parzellennummer
d) die Karte, in der die Parzelle verzeichnet ist
e) die Größe des Grundstückes
f) die Wirtschaftsart
g) die Lage und
h) die mit dem Eigentum am Grundstück verbundenen Rechte.

Im Bestandsverzeichnis wird also das Grundstück in seiner räumlichen Lage und Größe charakterisiert.

Abteilung I:
Sie kennzeichnet den Eigentümer und den Erwerbsgrund für das Eigentum. Bei Miteigentum nach Bruchteilen sind die Anteile der Berechtigten, bei Gesamthandseigentum das Rechtsverhältnis anzugeben, auf dem das gemeinschaftliche Eigentum beruht (§ 47 GBO).

Abteilung II:
Diese enthält alle Lasten und Beschränkungen, außer Hypotheken-, Grund- und Rentenschulden. Hierher gehören etwa der Nießbrauch, die Grunddienstbarkeiten, die Nacherbfolge, die Beschlagnahme durch Konkurseröffnung usw.

Abteilung II:
Die Abteilung II enthält die Hypotheken-, Grund- und Rentenschulden.

Aus o.g. Angaben wird ersichtlich, daß die Einsicht des Grundbuches für die Wertermittlung unerläßlich ist. Aus diesem Grunde werden alle mit der Bewertung befaßten Stellen und alle im Grundstücksverkehr in irgendeiner Form tätigen stets den Grundbuchauszug des Grundstückes verlangen.

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Grunddienstbarkeiten

und persönliche Dienstbarkeiten:
Die Dienstbarkeiten beschränken den Grundeigentümer in einzelnen Beziehungen entweder in der Benutzung des Grundstücks oder in der Ausübung seiner Eigentumsrechte an dem Grundstück. Bei der Grunddienstbarkeit ist wesentlich, daß der Berechtigte nicht eine bestimmte Einzelperson ist, sondern der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks (vielfach eines Nachbargrundstücks). Die Grunddienstbarkeit kann verschiedene Inhalte haben:


a) das belastete Grundstück darf in einzelnen Beziehungen benutzt werden (z.B. Duldung einer Grenzmauer auf der Grenze, Duldung eines Überweges)
b) auf dem belasteten Grundstück dürfen gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden (z.B. Bau eines Industriebetriebes oder einer Gastwirtschaft)
c) eine Ausübung solcher Rechte ist ausgeschlossen, die sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergeben (§ 1018 BGB) - z.B. Zuführungen von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Geräuschen und dergleichen).

Es handelt sich also stets um ein Dulden oder Unterlassen, nicht um eine Leistung aus dem dienenden Grundstück. Für das herrschende Grundstück muß ein Vorteil vorhanden sein (§ 1019 BGB).

Der Fall a (Überweg) ist häufig bei Nachbargrundstücken finden, bei denen das herrschende Grundstück keinen öffentlichen Zugang hat, also vollständig von Privatgrundstücken umgeben ist. Der Eigentümer dieses eingeschlossenen Grundstücks muß daher fremden Grund und Boden überschreiten, wenn er zu seinem Grundstück will. Das trifft aber nicht nur für den augenblicklichen, sondern auch für alle zukünftigen Eigentümer zu. Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit in Form einer Wegegerechtigkeit macht dann das abgeschlossene herrschende Grundstück erst benutzbar, steigert also seinen Wert, während das mit dem Wegerecht belastete Grundstück in seiner Benutzungsfähigkeit und damit in seinem Wert gemindert wird.

Fall b ist denkbar, wenn das herrschende Grundstück aus einem Krankenhaus oder Sanatorium besteht. Da die Benutzbarkeit und damit der Wert leiden würde, wenn auf dem angrenzenden Grundstück ein Industriebetrieb oder eine Gastwirtschaft errichtet werden würde, kann sich das herrschende Grundstück für alle Zukunft - d.h. gegen alle folgenden Nachbarn durch eine entsprechende Grunddienstbarkeit schützen.

Fall c kann für ein Kurhaus von Bedeutung sein, das sich die Umgebung von z.B. Abdeckerei, Meierei oder Fischmehlfabrik freihalten will, um keinen Geruchs- oder Gasbelästigungen ausgesetzt zu sein. Auf den Nachbargrundstücken kann als Dienstbarkeit eingetragen werden, daß die Zuführung von Gasen, Gerüchen usw. in das berechtigte Grundstück ausgeschlossen ist, d.h. das auf dieses sich sonst aus dem Eigentum ergebende Recht zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Kurhauses verzichtet wird.

Die Grunddienstbarkeiten können für das herrschende Grundstück von ausschlaggebenden Wert sein und für die dienenden Grundstücke erhebliche Wertminderungen bedeuten, wie aus den vorstehenden Beispielen ersichtlich ist. Deshalb müssen in aller Regel für solche Grunddienstbarkeiten Wertausgleichsentschädigungen gezahlt werden, die die Beteiligten miteinander aushandeln können. Im Grundbuch werden die Grunddienstbarkeiten auf dem herrschenden Grundstück in Abt. I als mit dem Eigentum verbundenes Recht, auf dem dienenden Grundstück in Abt. II als Beschränkung eingetragen. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit hat dieselben Rechte zum Gegenstand. Es besteht lediglich der Unterschied, daß Berechtigter kein Grundstück, sondern eine bestimmte natürliche oder juristische Person ist, daher persönliche Dienstbarkeit im Gegensatz zu der Grunddienstbarkeit (§ 1090 BGB).

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Grunderwerbssteuer

Allgemeines:
Zum 1.1.1983 ist ein neues bundesrechtlich geregeltes Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG 1983) in Kraft getreten. Es hat die bisherigen Landesgesetze zur Grunderwerbssteuer ersetzt. Wesen der Neuregelung ist die Vereinfachung des Grunderwerbssteuerrechts. Der Steuersatz betrug bis zum 31.12.1996 2 %. Per 1.1.1997 wurde die Grunderwerbsteuer drastisch, nämlich auf 3,5 % erhöht.

Welche Grundstücksgeschäfte unterliegen der Grunderwerbssteuer? Grundstücke können auf die verschiedensten Arten erworben werden. Es ist nahezu kein Grunderwerb denkbar, der nicht unter das Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) fällt. Als Beispielsfälle seien hier nur aufgeführt:

Erwerb -durch Kauf,
-durch Tausch,
-durch Erbschaft,
-durch Schenkung,
-in der Zwangsversteigerung.

Einzelheiten:


a) Grunderwerbssteuer wird meistens ausgelöst durch Abschluß eines notariellen Kaufvertrages, aber auch durch Auflassung oder das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren.

b) Bei einem Tauschvertrag unterliegt der Steuer sowohl die Vereinbarung über die Leistung des einen als auch die Vereinbarung über die Leistung des anderen Vertragsteils (zwei Erwerbsvorgänge).

c) Erwirbt ein Erbbauberechtigter das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück, soll eine "Doppelbesteuerung" verhindert werden. Eine Steuer wird in diesen Fällen nur insoweit erhoben, als der Kaufpreis für das Grundstück den bereits einmal der Besteuerung unterworfenen Wert übersteigt, der beim Erwerb (oder der Begründung) des Erbbaurechts auf das unbebaute Grundstück entfiel.

Beispiel:
Kaufpreis des (mit dem Erbbaurecht belasteten) Grundstücks: 150.000 DM
Bei der Besteuerung des Erwerbs des Erbbaurechts auf das unbebaute Grundstück entfallender Wert: 100.000 DM
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer: 50.000 DM

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Grundflächenzahl

Im Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks festgelegt. Eine wesentliche Größe hierbei ist die Grundflächenzahl (GrZ). Sie gibt an, welcher Anteil des Gesamtgrundstückes überbaut werden darf. GrZ 0,3 bedeutet beispielsweise, daß bei einem 1200 qm großen Grundstück 360 qm dieses Grundstücks überbaut werden dürfen.

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Grundförderung

Die progressionsabhängige Grundförderung nach § 10 e EStG war bis Ende 1995 das Kernstück der steuerlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums.

Voraussetzung für die Grundförderung war, daß der Eigentümer die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt.
Die Grundförderung wurde maximal acht Jahre lang gewährt, und zwar im Jahre der Herstellung oder Anschaffung der Wohnung und in den darauf folgenden sieben Jahren.
Der Steuerpflichtige konnte lt. § 10 e EStG vier Jahre 6 % und weitere vier Jahre 5 % der Herstellungs- oder Anschaffungskosten der selbstgenutzten Wohnung, zzgl. der hälftigen Anschaffungskosten für Grund und Boden, soweit dieser zur Wohnung gehört, wie Sonderausgaben abziehen. Höchstbemessungsgrundlage sind 330.000 DM.

Der Abzugssatz von 6 % galt im Falle der Herstellung der Wohnung, wenn der Eigentümer nach dem 30.9.1991 den Bauantrag gestellt oder mit der Herstellung begonnen hat. Im Falle der Anschaffung galt dieser Abzugssatz, wenn der Kaufvertrag nach dem 30.9.1991 abgeschlossen worden ist oder, im Falle eines früher geschlossenen Kaufvertrages, wenn der Verkäufer erst nach dem 30.9.1991 mit der Herstellung begonnen hat. Für Wohnungen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, galt für die Dauer des achtjährigen Begünstigungszeitraumes ein einheitlicher Abzugssatz von 5 %. Für vor dem 1.1.1991 angeschaffte oder fertiggestellte Wohnungen war der jährliche Abzugsbetrag auf 15.000 DM beschränkt, was einem geförderten Höchstbetrag von 300.000 DM entspracht.

Der Eigentümer konnte nicht ausgeschöpfte Begünstigungszeiträume unter gewissen Voraussetzungen von einem Erst- auf ein Zweitobjekt übertragen.

Zu den Einzelheiten siehe § 10 e EStG.

Mit dem Gesetz zur Neuregelung der steuerrechtlichen Wohneigentumförderung vom 15.12.1995 Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) - wurde der bisherige Sonderausgabenabzug nach § 10 e abgelöst und durch die progressionsunabhängige Eigenheimzulage ersetzt.

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Grundpfandrecht

Darunter versteht man die Sicherung eines Kredits durch Verpfändung eines Grundstücks oder eines Hauses (dingliche Sicherung). Grundpfandrechte werden ins Grundbuch eingetragen. Zu den Grundpfandrechten zählen vor allem Hypotheken und Grundschulden.
Lasten mehrere Grundpfandrechte auf einem Grundstück, dann ist die Rangfolge ihrer Eintragung ins Grundbuch wesentlich. Eine erstrangige Hypothek oder Grundschuld bietet dem Kreditgeber die höchstmögliche Sicherung seiner Ansprüche.

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Grundschuld

Die Grundschuld unterscheidet sich dadurch von einer Hypothek, daß aus ihr, ohne daß ihr irgendeine Forderung zugrundeliegt, der eingetragene Kapitalbetrag nebst den fälligen Zinsen zu zahlen ist. Die eingetragene Grundschuld ist schlechthin die zu zahlende Schuld, ohne daß es also auf einen Schuldschein, Schuldtitel, eine Forderung usw. ankommt (§§ 1191, 1192 BGB).

Hinsichtlich der Verzinsung, Kündbarkeit und Fälligkeit können Vereinbarungen wie bei einer Hypothek getroffen werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt 6 Monate (§ 1193 BGB). Die Grundschuld kann als Buchgrundschuld ohne Grundschuldbrief, oder auch als Briefgrundschuld mit Grundschuldbrief eingetragen werden. Die Grundschuld ist abtretbar, verpfändbar und pfändbar wie eine Hypothek und kann, wie auch umgekehrt, in eine Hypothek umgewandelt werden (§ 1198).

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Grundschuldbrief

Der Grundschuldbrief wird für eine Grundschuld ausgestellt, wenn dieses nicht vertraglich ausgeschlossen wurde. Der Grundschuldbrief enthält Angaben über Inhalt der Eintragung (Betrag der Grundschuld, Zinsen, Fälligkeit), über das belastete Grundstück, den Eigentümer, vorgehende oder gleichstehende Eintragungen.
Der Grundschuldbrief dient dem Gläubiger zur Legitimation und erleichtert die Übertragung (einfache schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe), jedoch ist gerichtliche oder notarielle Beglaubigung die Regel, da nur sie den gutgläubigen Erwerb sichert. Jede Eintragung im Grundbuch muß gleichzeitig auch im Grundschuldbrief erfolgen.

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Grundsteuer

Die Grundsteuer belastet den Grundbesitz. Es wird die einzelne Immobilie besteuert. Dazu zählen sowohl unbebaute Grundstücke als auch aufstehende Gebäude, ebenso Eigentumswohnungen. Rechtsgrundlage bildet das Grundsteuergesetz (GrStG) vom 7.8.1973. Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer, d.h., für die Höhe der Steuer sind die persönlichen Verhältnisse des Grundstückseigentümers ohne Bedeutung.
Die Steuer schuldet derjenige, dem der Grundbesitz gehört. Freibeträge gibt es nicht. Die Steuer fällt jährlich an. Der Steuersatz ist je nach Gemeinde, in der die Immobilie liegt, verschieden. Sehr näherungsweise kann man im Durchschnitt mit einer Belastung von knapp 1 % auf den Einheitswert der Immobilie rechnen. Die Grundsteuer belastet grundsätzlich jeden Immobilienbesitzer.

Für eine gewisse Zeit nach dem Immobilienerwerb gibt es aber Befreiungen aufgrund der Vorschriften über den steuerbegünstigten Wohnungsbau.

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Grundstück

Im rechtlichen Sinne ist das Grundstück ein - unabhängig von seiner Nutzungsart - Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblattes unter einer besonderen Nummer eingetragen ist. Ein Gebäude, das auf dem Grundstück steht und mit diesem fest verbunden ist, ist wesentlicher Bestandteil desselben. Folglich ist der Grundstückseigentümer auch grundsätzlich Eigentümer des auf seinem Grundstück stehenden Gebäudes. Die Ausnahme hiervon bildet das Erbbaurecht.

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Grundstückskaufvertrag

Wegen seiner besonderen Bedeutung bedarf ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück ernsthaft zu übertragen bzw. zu erwerben, ein Erbbaurecht daran zu bestellen bzw. zu erwerben oder Wohnungseigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB, § 11 Erbbau VO, Par. 4 WEG).
Dieses Formerfordernis gilt bereits für einen Vorertrag (insbes. den Kaufanwärtervertrag), die Begründung eines Optionsrechts und ähnliche Verträge, durch die eine Bindung des Verkäufers eintritt.

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Haftung des Maklers

Nach § 276 BGB hat der Makler Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten. Das heißt, er haftet für "Verschulden" gegenüber seinem Auftraggeber (Palandt, 25. Aufl.; § 276 Anm. 1a). Unter "Verschulden" wird verstanden: Objektives, pflichtwidriges, meist sogar rechtswidriges und subjektiv vorwerfbares Verhalten eines Zurechnungsfähigen, das meist zu einem schädlichen Erfolg geführt hat.
Voraussetzung der Haftung ist weiterhin der ursächliche Zusammenhang zwischen dem Verhalten und dem ersten Erfolg sowie dem weiteren Schaden. Für den "Vorsatz" ist nach RGZ 57, 241 nicht erforderlich, daß der Handelnde den Erfolg gewünscht oder gar beabsichtigt hat. Auch der Beweggrund ist unerheblich. "Fahrlässigkeit" umfaßt die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt.

Es ist selbstverständlich, daß der Makler seinem Auftraggeber gegenüber nur dafür haftet, was Gegenstand seines Vertrages war. So trifft ihn kein Verschulden, wenn das Haus, das er vermittelt hat, z.B. mit Hausschwamm befallen ist, weil die Tätigkeit des Maklers sich nur auf das Vermitteln des Hauskaufs bezog.
Auch wenn der Makler die Baufirma ausgesucht hat, haftet er nicht, wenn das Haus hellhörig ist. Wenn Bauzeichnung und Baubeschreibung nicht eingehalten worden sein sollten, könnte insoweit der Architekt eine Verantwortung haben, nicht aber der Makler, entschied zu Recht das LG Frankfurt a. M. (AIZ 1957, 111).

Dagegen haftet der Makler für alles, was mit dem Vertrag zwischen ihm und seinem Auftraggeber zusammenhängt. So etwa, wenn er ihn über Wesen des Alleinauftrages nicht genügend aufgeklärt hat, und der Auftraggeber das Verkaufsobjekt auch an einen zweiten Makler vergeben hat, der ebenso wie der Makler, der den Alleinauftrag hat, die Provision für erfolgreiche Vermittlung fordert (OLG Celle, NdsRpfl. 1963, 277). Geben die Angestellten des Maklers falsche Auskunft oder keine Aufklärung über die Vertragsform, so trifft die Haftung den Makler, denn er haftet für diese seine Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB.

Bedient sich allerdings dieser Erfüllungsgehilfe des Maklers einer weiteren Hilfsperson, die nicht zum Makler in einem Dienstverhältnis steht, so haftet der Makler nicht für dessen Verschulden, es sei denn, die Heranziehung dieser Hilfsperson entsprach auch seinem Willen.

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Hausgeld

Darunter versteht man bei einer Wohneigentumsanlage den Betrag, den der einzelne Wohnungseigentümer auf die allgemeinen -->Betriebskosten, die Heizungs-, Warmwasser-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten zu zahlen hat.

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Herstellungsaufwand

liegt im Unterschied zu Erhaltungsaufwand vor, wenn ein Gebäude durch bestimmte Aufwendungen in seiner Substanz vermehrt, in seinem Wesen verändert oder über seinen bisherigen Zustand hinaus erheblich verbessert wird. Aufwendungen für Gebäude bis 4000,- DM werden auf Antrag stets als Erhaltungsaufwand behandelt.

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Hypothek

Die Hypothek ist das zur Sicherung einer persönlichen Forderung bestimmte dingliche Recht, auf Grund dessen der Berechtigte (= Gläubiger) Befriedigung aus dem Grundstück verlangen kann. Nie kann eine Hypothek ohne eine Forderung entstehen. Wird der Gläubiger später aus dem Grundstückserlös nicht oder nicht ganz befriedigt, kann er die persönliche Forderung noch während der nächsten 30 Jahre auf Grund eines vollstreckbaren Schuldtitels betreiben. Zinsansprüche verjähren im allgemeinen in 4 Jahren.

Die gewöhnliche Hypothek haftet außer für den eingetragenen Betrag noch für die zwei Jahre rückständigen Zinsen, im Range mit der Hypothek. Für die Zinsen der übrigen zwei Jahre (danach Verjährung) haftet das Grundstück ebenfalls, nur nicht mit dem Range der Hypothek. Bei der Höchstbetragshypothek müssen die Zinsen mit in den Höchstbetrag eingerechnet werden.
Bei der Hypothek wird ein Hypothekenbrief ausgestellt, es sei denn, die Erteilung eines desselben ist bei der Bestellung ausgeschlossen worden. Der Hypothekenbrief wird je nach Vereinbarung an den Gläubiger oder den Grundstückseigentümer ausgehändigt.

Ist jedoch nicht ausdrücklich ein bestimmter Empfänger angegeben, wird der Hypothekenbrief dem Eigentümer (d.i. der Schuldner) zugestellt. Der Hypothekenbrief kann, ohne daß die Änderung im Grundbuch eingetragen sein muß, abgetreten, verpfändet oder sonst im Gechäfts- oder Privatleben verwendet werden.

Die Buchhypothek

unterscheidet sich von der Briefhypothek nur dadurch, daß aus Kostenersparnisgründen o.ä. kein Hypotkenbrief ausgestellt wird. Der Briefausschluß muß in das Grundbuch eingetragen werden. Soweit die Hypothek durch den Eigentümer zurückgezahlt ist, entsteht für ihn eine Eigentümergrundschuld.

Vielfach wird ein späterer Darlehensgeber, dessen Recht eine getilgte Hypothek vorangeht, darauf hinwirken, daß die vorhergehende Hypothek, soweit sie sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt, im Grundbuch gelöscht wird.

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Hypothekenbrief

Der "Hypothekenbrief" ist eine Urkunde über eine im Grundbuch eingetragene Hypothek (Briefhypothek). Der Hypothekenbrief gibt den Inhalt der Eintragung wieder: Nummer der Eintragung, Darlehensbetrag, Verzinsung, Rückzahlbarkeit, Bezeichnung des Gläubigers, Datum der Eintragung und enthält ferner Angaben über das Grundstück.
Wird ein Teil der Hypothek abgetreten, so wird dies im Hypothekenbrief vermerkt; über den abgetretenen Betrag kann ein Teil-Hypothekenbrief gebildet werden. Der Hypothekenbrief ist durch Abtretung und Übergabe übertragbar. Er legitimiert dem Schuldner gegenüber, ggf. durch lückenlose Abtretungserklärungen. Eine Briefhypothek ist demnach leicht übertragbar (Verkehrshypothek). Ein abhanden gekommener Hypothekenbrief kann durch Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden.

Erst nach Vorlage des mängelfreien Hypothekenbriefes und des beglaubigten Grundbuchauszuges nach rangrichtiger Eintragung zugunsten des Kreditgebers kann er auszahlen! (Ersatzweise auch nach Gewährung einer Ausfallbürgschaft).

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Hypothekendarlehen

Die Idee der Hypothekenbank-Finanzierung ist nicht neu - sie geht zurück auf Friedrich den Großen. Hypothekenbanken gibt es schon seit über 120 Jahren. Grundlage für die Festlegung der Darlehenshöhe sind u.a. die Hypothekenbankgesetze. Es ist möglich bis zu 80 % der angemessenen Gesamtgestehungskosten bzw. des Kaufpreises zu finanzieren.
Der Zinssatz wird für einen gewünschten Zeitraum (Festschreibungszeit) garantiert. Er richtet sich nach der jeweiligen Situation am Kapitalmarkt. Die Geldmittel werden durch den zeitgleichen Verkauf von Pfandbriefen beschafft.

Auszahlungskurs: Für die Zeit der Konditionsfestschreibung kann man zwischen verschiedenen Nominalzinssätzen wählen. Ein geringer Nominalzinssatz drückt sich in einem entsprechend niedrigen Auszahlungskurs aus.
Tilgung: Für die Rückzahlung des Darlehens wird bei Neubauten in der Regel eine Tilgung von 1 % zuzüglich ersparter Zinsen vom Ursprungsdarlehen vereinbart. Es wird eine gleichbleibende Jahresleistung (Annuität) bezahlt, bei der der Zinsanteil laufend sinkt und der Tilgungsanteil laufend steigt. Zur Erläuterung ein Rechenbeispiel:

Darlehensbetrag 100.000,- DM
Zinssatz 8 %
Tilgung 1 %
-------------
Annuität (Jahresleistung) 9%
(bleibt für die Festschreibungszeit unverändert)
1. Jahr:
Zinsen ( 8 % von 100.000,- DM) 8.000,-DM
Tilgung ( 1 % von 100.000,- DM) 1.000,-DM
--------------
Jahresleistung: 9.000,- DM

2. Jahr:
Zinsen (8 % von 99.000,- DM) 7.920,- DM
Tilgung ( 1 % + ersparter
Zinsen aus 1.000,- DM) 1.080,- DM
---------------
Jahresleistung: 9.000,- DM

3. Jahr:

Zinsen ( 8 % von 97.920,- DM ) 7.834,- DM
Tilgung ( 1 % + ersparter 
Zinsen aus 2.080,- DM 1.166,- DM
---------------
Jahresleistung: 9.000,- DM


Auf die laufende Tilgung des Darlehens kann verzichtet werden, wenn die Rechte aus einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag abgetreten werden (Festhypothek).

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Hypothekenvermittlung

Das Hypothekengeschäft wird hauptsächlich von den Hypothekenbanken, den gemischten Hypothekenbanken (Bayerische Hypotheken- und Wechsel-Bank AG und Bayerische Vereinsbank, den Sparkassen und von Spezialinstituten - IKB, KfW -) gepflegt.
Die Kreditbanken (Großbanken, Regionalbanken und Privatbanken), denen keine entsprechenden langfristigen Mittel für die Hypothekengewährung zur Verfügung stehen, treten deshalb überwiegend nur als Hypothekenvermittler auf. Die Banken finanzieren ihre Hypothekenvermittlung mit einer Vermittlungsgebühr, die teilweise 0,5 Prozent des Darlehensbetrages beträgt.

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Hypothekenversicherung

Von einer Hypothekenversicherung wird gesprochen, wenn eine Lebensversicherung zur Absicherung und Rückzahlung in Verbindung mit einer Hypothek abgeschlossen wird. Die Hypothek und die Versicherungssumme müssen in der Höhe übereinstimmen. Es handelt sich dabei um eine feste Hypothek, die normalerweise an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Während der Laufzeit der Hypothek sind nur die Zinsen zu zahlen. Die Versicherungssumme wird bei Tod des Versicherten, spätestens bei Ablauf der Vertragsdauer, fällig und zur Tilgung der Hypothek verwendet.

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Immobilien

Das lateinische Wort "immobilis" bedeutet "unbeweglich". "Immobilien" sind unbewegliche Sachen, also Grundstücke und deren Bestandteile (z.B. Gebäude).

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Infrastruktur

Sammelbezeichnung für bauliche Anlagen und Einrichtungen, mit denen ein modernes Gemeinwesen ausgerüstet sein soll. Dazu gehören z.B. Straßen- und Verkehrseinrichtungen, Wasserversorgungs- und Kläranlagen, Energieversorgung, Schulen, Kirchen, Krankenhäuser, Kindergärten, Sport- und Spielplätze, Schwimmbad usw. Von der Qualität der Infrastruktur wird der Wohnwert eines Objektes wesentlich geprägt und damit auch der Preis des Objekts.

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Instandhaltung

Aufwendungen für Instandhaltung werden i.d.R. als Erhaltungsaufwand behandelt. Siehe auch anschaffungsnahe Aufwendungen.

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Investitionszulage

Ende 1998 laufen die Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz planmäßig aus. Sie können noch für begünstigte Investitionen vorgenommen werden, die bis Ende 1998 abgeschlossen werden oder auch für die bis Ende 1998 geleisteten Teilherstellungskosten bzw. Anzahlungen auf Anschaffungskosten.
Ab 1999 erfolgt die Investitionsförderung in den neuen Ländern ausschließlich über Investitionszulagen. Lt. Investitionzulagengesetz 1999 wird erstmals eine Investitionszulage für Mietwohngebäude eingeführt. Gefördert werden bis Ende 2001 fertiggestellte Neubauten im innerörtlichen Bereich, d.h. in förmlich festgelegten Sanierungs- und Erhaltungssatzungsgebieten. Die Zulage beträgt 10 % der Herstellungs- oder Anschaffungskosten, wobei die Bemessungsgrenze bei 4.000 DM / m2 Wofl. liegt.

Nachträgliche Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten an Mietwohngebäuden werden ab 1999 ebenfalls gefördert, wobei die Gebäude vor dem 1.1.91 fertiggestellt sein müssen. Die Höhe der Zulage beträgt 15 % der Kosten für in den Jahren 1999 bis 2004 beendete Arbeiten. Die Förderhöchstgrenze beträgt 1.200 DM / m2 Wofl.
Zur Kostenbegrenzung ist ein Bagatellbetrag von 5.000 DM jährlich eingeführt worden, für den keine Investitionszulage gewährt wird. Das bedeutet, daß die Bemessungsgrundlage für die Investitionszulage um diesen Betrag gemindert wird.

Auf Baumaßnahmen bei selbstgenutztem Wohneigentum wird von 1999 bis Ende 2004 ebenfalls eine Investitionszulage gewährt. Sie beträgt 15 % der in den Jahren 1999 bis 2004 geleisteten Zahlungen für begünstigte Arbeiten. Die Investitionszulage für das selbstgenutzte Wohneigentum ist auf Objekte beschränkt, die vor dem 1.1.1991 fertiggestellt worden sind. Ein Bagatellbetrag von 5.000 DM wird ebenfalls von der Bemessungsgrundlage abgezogen.

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