Finanzhaus Meyer AG

 
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Makler

"Makeln" kommt vom Zeitwort "maken" und bedeutet "Geschäfte machen oder vermitteln". Niederländisch "makelaar" mit der Bedeutung des berufsmäßigen Zwischenhändlers, dringt es mit dem hansischen Handel zunächst in Norddeutschland vor und wird mit Entfaltung des Börsenwesens neuhochdeutsch zu Makler. Wenn in früheren Zeiten die Einschaltung eines Maklers noch etwas besonderes war und das einzelne Maklergeschäft übersehbar blieb, hat sich jedenfalls seit 1945 dieser Zustand grundsätzlich geändert.

Der Makler für Grundstücke und Wohnungen ist heute zum sachverständigen Berater geworden, seine Tätigkeit hat sich vom bloßen Nachweis und einfacher Vermittlung zwischen den Interessenten zu einem Beruf entwickelt, der in gleicherweise kaufmännische Fähigkeiten, rechtliches Wissen und treuhänderische Zuverlässigkeit verlangt. Auch die Immobilienverwaltung ist weitgehend mit dem Maklergeschäft verbunden. Die gesetzlichen Bestimmungen des Maklervertragsrechtes sind in den §§ 652 bis 654 BGB geregelt. Grundsätzlich sind drei Voraussetzungen für die Entstehung einer Vermittlungsprovision erforderlich, nämlich:

- das Vorhandensein eines Maklervertrages, gleichgültig ob in schriftlicher, mündlicher oder stillschweigend vereinbarter Form,
- der Makler muß im Rahmen dieses Vertrages tätig werden,
- es muß aufgrund der Maklertätigkeit zu einem rechtmäßigen Vertragsabschluß kommen.

Fehlt es an einer dieser Voraussetzungen, ist ein Anspruch auf Zahlung einer Vermittlungsprovision im Falle eines sogenannten gewöhnlichen Maklervertrages nicht gegeben. In der Praxis wird unterschieden zwischen einem gewöhnlichen Maklerauftrag und einem Alleinauftrag. Beim gewöhnlichen Maklerauftrag ist der Makler nicht zu einem Tätigwerden verpflichtet, sondern nur berechtigt, das Objekt bei einer ihm geeignet erscheinenden Gelegenheit anzubieten. Provision erhält der Makler auch nur dann, wenn es durch seinen Nachweis oder durch seine Vermittlung zu einem Vertragsabschluß kommt. Beim Alleinauftrag hingegen verpflichtet sich der Makler zum Tätigwerden, mithin also zu einem Einsatz von Arbeitszeit und Kosten. Als Äquivalent dafür bindet sich der Auftraggeber dahingehend, daß er das geplante Geschäft nur über den alleinbeauftragten Makler abwickelt.

Die Provision, die der Makler erhält richtet sich im Normalfall nach dem Kaufpreis oder, bei der Vermittlung von Mietraum, nach der Monatsmiete. Bei dem Erwerb eines Grundstückes bzw. Gebäudes zählt das Maklerhonorar incl. Mehrwertsteuer zu den Anschaffungskosten, erhöht also die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.   

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Mehrfamilienhaus

Für den Eigentümer eines Mehrfamilienhauses muß der Renditegedanke, der Ertrag im Vordergrund stehen. Zwar wird bei einer Entscheidung zum Erwerb eines Mehrfamilienhauses auch der Gedanke eine Rolle spielen, daß eine Geldanlage in Grundbesitz sehr sicher ist und einer ständigen Wertsteigerung unterliegt, doch wird Anleger auch darauf achten müssen, daß sein Geldkapital sich auch in ausreichendem Maße verzinst, da Grundsteuern, Vermögenssteuern und der Geldwertschwund abzudecken sind.   

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Mieteinnahmen

Mieteinnahmen sind Einnahmen, die durch die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen erzielt werden. Zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen gehören z.B. :


- Miete für Wohnungen, einzelne Räume, Garagen, Stellplätze, unbebaute Grundstücke, Reklameflächen und Automatenstellplätze
- Nebenkosten und Umlagen, die vom Mieter gezahlt werden
- Mietvorauszahlungen, Mietzuschüsse, und Baukostenzuschüsse
- Erbbauzinsen, Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln und private Zuschüsse
- Rückerstattungen von in Vorjahren abgezogenen Werbungskosten
- Nutzungsentschädigungen als Ersatz für entgangene oder entgehende Pachteinnahmen

Die Mieteinnahmen sind in der Regel in dem Jahr zu versteuern, in dem sie dem Vermieter zufließen. Der zu versteuernde Betrag wird durch die Werbungskosten gemindert, die dem Vermieter entstehen.   

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Mietermodernisierung

Hinter diesem Begriff versteckt sich die Modernisierung der angemieteten Wohnung durch die Bausparmittel des Mieters, die prämien- und steuerunschädlich hierfür eingesetzt werden können. Der Vermieter (Eigentümer) muß der Modernisierungsmaßnahme des Mieters schriftlich zustimmen.

Die Modernisierung durch den Mieter stellt, im Sinne des Gesetzes, die Verbesserung seiner angemieteten Wohnung durch derart bauliche Maßnahmen dar, die den Gebrauchswert der Wohnung und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer nachhaltig verbessern.       

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Mieterschutz

Einschränkungen des Kündigungsrechts des Vermieters zum Schutz des Mieters, so daß Mieterschutz vor allem als Kündigungsschutz zu betrachten ist. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, z.B. wenn


1.) der Mieter seine Verpflichtungen erheblich und schuldhaft verletzt;
2.) der Vermieter die Wohnung für seinen eigenen Bedarf benötigt;
3.) der Vermieter durch die Vermietung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird.   

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Mietspiegel

Richtlinie zur Ermittlung ortsüblichen Vergleichsmieten. Dem Mietspiegel liegen Mieten zugrunde, die in den letzten drei Jahren vereinbart oder an die Mietentwicklung angepaßt worden sind. Er wird von der Gemeinde oder gemeinsam von Mieter- und Vermietervereinigungen aufgestellt und dient den Vertragspartnern zur Orientierung, um die Miethöhe je nach Lage, Ausstattung und Zustand von Wohnung und Gebäude zu vereinbaren.   

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Mietumlagen

Umlagen, mit denen bestimmte laufende Aufwendungen auf die Mieter umgelegt werden. Beispiele: Kosten für Zentralheizung, Wasserverbrauch, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Grundsteuer und sonstige vom Vermieter getragene Gebühren. Übernimmt ein Mieter Leistungen, die der Vermieter schuldet, stellt diese Leistungsübernahme Einnahmen beim Vermieter dar.   

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Mietvertrag

dem Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter zugrunde liegender Vertrag. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache zu überlassen; den Mieter, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen (§ 535 BGB). Der Mietvertrag kann mündlich abgeschlossen werden, verlangt jedoch Schriftform, wenn er für mehr als ein Jahr abgeschlossen wird (§§ 560, 580 BGB ). Der Vermieter hat die vermietete Sache in vertragsmäßigem Zustand zu erhalten. Minderung der Tauglichkeit der Mietsache berechtigt den Mieter zu entsprechender Minderung der Miete. Untervermietung bedarf der Zustimmung des Vermieters. Wegen seiner Forderungen hat der Vermieter an den pfändbaren Sachen des Mieters gesetzliches Pfandrecht.

Veräußert der Vermieter das Grundstück, so wird das Mietverhältnis mit dem Erwerber fortgesetzt (Kauf bricht nicht Miete). Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit, im übrigen durch Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist.   

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Mietvorauszahlungen

Vorauszahlungen des Mieters, die auf die monatlich zu entrichtende Miete angerechnet werden, sind grundsätzlich in dem Kalenderjahr als Mieteinnahmen anzusetzen, in dem sie zufließen. Auf Antrag können sie jedoch als zinslose Darlehen behandelt und erst bei ihrer Verrechnung in den Jahren der herabgesetzten Miete als Einnahme erfaßt werden.   

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Mindestsparguthaben

Alle Bauspartarife setzen voraus, daß ein Mindestbetrag angespart ist, bevor eine Zuteilung des Bausparvertrags erfolgen kann. Je nach Tarif beträgt er mindestens 40 bis 50 % der Bausparsumme.   

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Mindestsparzeit

Ein Bausparvertrag muß eine bestimmte Zeit lang angespart werden, bevor er zugeteilt werden kann. Diese Mindestsparzeit, auch Mindestwartezeit genannt, liegt in der Regel bei 18 Monaten. Sie spielt aber bislang in der Praxis keine Rolle.   

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Muskelhypothek

Muskelhypotheken sind ein Mittel, Eigenkapital zu ersetzen, indem man einzelne Bauarbeiten selbst durchführt (Baueigenleistung). Zur Selbsthilfe gehören die Arbeitsleistungen, die zur Durchführung eines Bauvorhabens erbracht werden vom Bauherren selbst, von seinen Angehörigen oder von anderen unentgeltlich und auf Gegenseitigkeit. Mit der Selbsthilfe erspart man sich nicht nur Ausgaben, sie erhöht auch den Wert des Objekts und damit seine Beleihungsfähigkeit.

Laut Gesetz ist der Wert der Selbsthilfe mit dem Betrag als Eigenleistung anzuerkennen, der gegenüber den üblichen Kosten der Unternehmerleistung erspart wird.   

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nachträgliche Herstellungskosten

Bei Aufwendungen an bestehenden Gebäuden unterscheidet das Finanzamt zwischen Erhaltungsaufwand und nachträglichen Herstellungsaufwand. Herstellungsaufwand liegt in der Regel nur vor, wenn das Gebäude durch die Baumaßnahme entweder :


- wesentlich in seiner Substanz vermehrt wurde oder
- in seinem Wesen erheblich verändert wurde oder
- über seinen bisherigen Zustand hinaus deutlich verbessert wurde.

Herstellungsaufwand ist demnach nur anzunehmen, wenn etwas Neues, bisher nicht vorhandenes geschaffen wird, z.B. Einbau einer bisher nicht vorhandenen Fahrstuhlanlage, Ausbau eines Dachgeschoßes, Anbau (Substanzvermehrung), Aufteilung von Großwohnungen in Kleinwohnungen (Wesensänderung).
Die Abgrenzung zwischen Herstellungs- und Erhaltungsaufwand ist entscheidend für die steuerliche Behandlung der Kosten. Im Gegensatz zu den Erhaltungsaufwendungen, die bei vermieteten Gebäuden direkt als Werbungskosten abgezogen werden können, sind die nachträglichen Herstellungskosten steuerlich wesentlich schlechter gestellt: Sie werden über die Abschreibung berücksichtigt. Bis auf eine Sonderregelung in den neuen Bundesländern (Sonder-AfA-Ost) wird also der momentan für das Gebäude geltende Abschreibungssatz zugrunde gelegt. Im Falle der Eigennutzung kann - bei Vorhandensein der sonstigen Voraussetzungen - die Eigenheimzulage nach §10e in Anspruch genommen werden, falls noch kein Objektverbrauch eingetreten ist.   

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Neubau

Die Neuschaffung von Wohnraum wird vom Gesetzgeber durch verschiedene Maßnahmen steuerlich gegenüber dem Erwerb von Altbauten begünstigt. Neben der Grundsteuerermäßigung zählt dazu die -> degressive AfA nach §7 EStG, die nur für Herstellungskosten oder für Anschaffungskosten, falls der Erwerb im Jahr der Fertigstellung erfolgt, angewendet werden darf. Dazu kommt, daß eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Gewährung öffentlicher Mittel die Neuschaffung von Wohnraum ist.   

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Nießbrauch

Durch einen Nießbrauch an einem Grundstück wird einem Dritten, dem Nießbrauchsberechtigten, das Recht eingeräumt, sämtliche Nutzungen des Grundstückes zu ziehen. Der Nießbraucher kann das Grundstück selbst nutzen, er kann es aber auch vermieten und verpachten. Zur Veräußerung oder Belastung des Grundstückes ist er aber nicht berechtigt.   

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Nominalschuld

Das ist der Betrag, über den ein Darlehen nominal - also dem Namen nach - aufgenommen wird. Gleichgültig, wie hoch die tatsächlich ausgezahlte Summe ist - für die Berechnung der Zinsen und der Tilgung ist die Nominalschuld maßgebend.   

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Nominalzins

Der Nominalzins ist der Zinssatz, mit dem das Darlehen verzinst wird. Seine Angabe erfolgt meist in Prozent p.a., nur bei Verbraucherkrediten ist manchmal eine Angabe in Prozent p.m. üblich. Für den Vergleich von Darlehenskonditionen ist der Nominalzins nur von untergeordneter Bedeutung, da für diesen Zweck der Effektivzins, der im Gegensatz zum Nominalzins alle mit dem Darlehen verbundenen Belastungen widerspiegelt, viel nützlicher ist.   

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Notarielle Beurkundung

von einem Notar in einem Schriftstück niedergelegte Bestätigung, daß er bestimmte Vorgänge, vor allem die Abgabe von Willenserklärungen, selbst wahrgenommen und richtig wiedergegeben hat. Die notarielle Beurkundung ist im Beurkundungsgesetz von 1969 geregelt. Sie ist bei Grundstückskaufverträgen, der Auflassung und anderen Aufgaben der vorsorgenden Rechtspflege vorgeschrieben.   

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Notarkosten

Die Mitwirkung eines Notars ist beim Kauf bzw. Verkauf von Grundstücken gesetzlich vorgeschrieben. Die dafür anfallenden Kosten werden berechnet aus dem Geschäftswert, der sich seinerseits bestimmt nach dem Wert des Rechtsverhältnisses, d.h. dem Wert des Vertrages. Das ist z.B. bei Grundstücksgeschäften der Kaufpreis, oder bei der Eintragung von Grundschulden die Höhe der jeweiligen Grundschuld.

Die steuerliche Behandlung der Notarkosten hängt davon ab, ob sie als Geldbeschaffungskosten oder als Anschaffungskosten zu betrachten sind in direktem Zusammenhang mit der Kreditgewährung z.B. bei der Bestellung von Hypotheken oder Grundschulden zur Kreditsicherung, werden sie wie Werbungskosten behandelt, die Kosten für die Beglaubigung des Kaufvertrages wiederum zählen zu den Anschaffungskosten des Grundstückes bzw. Gebäudes.   

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Nutzungsrecht

Bürgerliches Recht und Steuerrecht unterscheiden zwischen zwei Arten von Nutzungsrechten, nämlich dem dinglichen Wohnrecht und dem schuldrechtlichen oder obligatorischen Wohnrecht. Das dingliche Wohnrecht (§1093 BGB) gibt dem Berechtigten das gegenüber jedermann wirkende Recht auf Bewohnen eines Gebäudes oder Gebäudeteils unter Ausschluß des Eigentümers. Es wird als Grundstücksbelastung im Grundbuch eingetragen. Wird ein Wohnrecht zwischen den Beteiligten nur schriftlich vereinbart, aber nicht im Grundbuch eingetragen, so liegt ein obligatorisches Wohnrecht vor. Ein dingliches Wohnrecht stellt auch das Dauerwohnrecht i.S. der §§ 31,33 Wohnungseigentumsgesetz dar, das aber im Gegensatz zum normalen dinglichen Wohnrecht vererblich und veräußerlich ist.   

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Nutzungswert


1. Bis zum Ablauf des Jahres 1986 war bei eigengenutzten Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäusern nach § 21 II EStG der Nutzungswert als fiktive Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Zum Wegfall der Besteuerung vgl. § 52 XXI EStG. Da somit steuerpflichtige Einnahmen nicht mehr vorliegen, kann der Steuerpflichtige auch keine damit zusammenhängenden Werbungskosten (z.B. Absetzung für Abnutzung, Finanzierungskosten) geltend machen. Zum Ausgleich von Nachteilen für die Stpfl. hat sich der Gesetzgeber zu einer Subventionierung beim Bau von Eigenheimen entschlossen.

2. Aus Gründen des Vertrauensschutzes wurde eine Übergangsregelung geschaffen. Haben bei einer Wohnung im eigenen Haus bei einem Stpfl. im Veranlagungszeitraum 1986 die Voraussetzungen für die Ermittlung des Nutzungswertes als Überschuß des Mietwertes über die Werbungskosten oder Betriebsausgaben vorgelegen, so ist § 21 II S. 1 EStG bis 1998 für alle Veranlagungszeiträume anzuwenden, in denen diese Voraussetzungen vorliegen. Der Stpfl. kann allerdings unwiderruflich auf die Übergangsregelung verzichten und die Wohnungseigentumsförderung in Anspruch nehmen. Vgl. dazu u. zu weiteren Einzelheiten § 52 XXI EStG.   

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Objektbeschränkung

Wie die Grundförderung nach § 10 e EStG kann auch die Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz nicht für beliebige viele Wohnungen in Anspruch genommen werden. Sie unterliegt einer Objektbeschränkung. Jeder Steuerzahler kann die Eigenheimzulage grundsätzlich nur für eine Wohnung (bzw. einen Ausbau rsp. eine Erweiterung) beanspruchen; zusammenlebenden Ehegatten wird die Zulage für insgesamt zwei Wohnungen gewährt.
Ist die Wohnung mehreren zuzurechnen, steht der Anteil des einzelnen Miteigentümers einer Wohnung, die in seinem Alleineigentum steht, gleich, d.h. der Miteigentumsanteil löst grundsätzlich den vollen Objektverbrauch aus; gehören die Eigentumsanteile an einer Wohnung jedoch Ehegatten, die die Voraussetzungen der Zusammenveranlagung erfüllen, so führt dies zu einer nur einmaligen Inanspruchnahme der Grundförderung.   

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Objektverbrauch

Da jeder Steuerzahler die Eigenheimzulage maximal für ein Objekt in Anspruch nehmen kann (Ausnahmen: Objektbeschränkung , Folgeobjekt), wird vor der Anwendung des Eigenheimzulagengesetzes geprüft, ob bereits Objektverbrauch vorliegt. Dies ist der Fall, wenn der Steuerzahler
- den Sonderausgabenabzug nach § 10 e EStG (Grundförderung) bzw. § 15 b des Berlinförderungsgesetzes oder 

- die erhöhten Absetzungen nach § 7b EStG bzw. § 15 Abs. 1 des Berlinförderungsgesetzes - vorausgesetzt, die Baugenehmigung wurde nach dem 31.12.1964 (§7b EStG) oder nach dem 31.12.1976 (§15 BerlinFG) beantragt -

in Anspruch genommen hat.   

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Öffentliche Mittel

Nach der programmatischen Regelung des § 1 des zweiten Wohnungsbaugesetzes haben Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände den Wohnungsbau unter besonderer Bevorzugung des Baues von Wohnungen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für breite Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind (sozialer Wohnungsbau), als dringliche Aufgabe zu fördern. Bei der Ausgestaltung der Fördervoraussetzungen, Förderkriterien sowie Art und Höhe der Förderung haben die Länder einen relativ weiten Entscheidungsspielraum, so daß die Förderbestimmungen in den einzelnen Bundesländern stark differieren.

Gefördert wird die Neuschaffung von Wohnraum in einem Ersten und Zweiten Förderweg. Die Mittel werden z.B. gewährt als Baudarlehen, Aufwendungsdarlehen, Aufwendungszuschüsse oder auch als Familienzusatzdarlehen. Voraussetzung ist, daß der Bauherr zu einem einkommensmäßig in § 25 II.WoBauG näher definierten begünstigten Personenkreis gehört und das Bauvorhaben die in § 3 II.WoBauG geregelten Wohnflächengrenzen nicht überschreitet. Abhängig ist die Förderung außerdem von einer besonderen sozialen Dringlichkeit.   

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