Finanzhaus Meyer AG

 
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Band S
Band T
Band U
   

Sanierungsgebiet

Ein "Sanierungsgebiet" kann nur durch Beschluß der Gemeinde in Form einer Sanierungssatzung gem. §142 des Baugesetzbuches förmlich festgelegt werden. In die Grundstücke wird ein Sanierungsvermerk eingetragen (§143 Abs.4 BauGB). Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen bauliche und Nutzungsveränderungen sowie rechtsgeschäftliche Änderungen wie beispielsweise Veräußerungen, Grundstücksteilungen oder die Begründung nutzungsrechtlicher Schuldverhältnisse der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. In allen Fällen des Kaufs von Grundstücken steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu, wenn seine Ausübung dem Wohl der Allgemeinheit dient.

Für bestimmte Baumaßnahmen an Gebäuden in solchermaßen festgelegten Sanierungsgebieten hat der Gesetzgeber einige steuerliche Vergünstigungsvorschriften geschaffen. Diese sind in den §§ 7h, 10f, 11a EStG sowie §§ 82g und 82h EStDV enthalten.   

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Schätzgebühr

Sie wird vom Kreditgeber in Rechnung gestellt, wenn er das zu finanzierende Objekt schätzen läßt, um die Beleihungsgrenze festzulegen. Schätzer kann ein Mitarbeiter der Bank oder ein vereidigter Sachverständiger sein.
Die Schätzgebühr wird als bestimmter Prozentsatz entweder auf die Darlehenssumme oder auf den Objektwert erhoben. Letzteres ist in der Regel teurer - vor allem dann, wenn das Darlehen erheblich niedriger ist als der Wert des Hauses bzw. Grundstücks.   

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Schätzgutachten

In einem Schätzgutachten wird der Wert eines Wohnhauses oder einer Eigentumswohnung von einem vereidigten Sachverständigen ermittelt. Schätzgutachten werden im Normalfall erstellt anläßlich einer Grundstückstransaktion, einer Kreditgewährung oder auch einer Zwangsversteigerung. Die Höhe der Bewertung hängt dabei immer vom Auftraggeber des Gutachtens ab. Der Verkäufer einer Wohnung ist an ihrem Verkehrswert interessiert, der abhängig von der jeweiligen Marktlage ist und den erzielbaren Verkaufserlös angibt. Kreditinstitute, die durch das Grundstück einen Kredit absichern wollen, ermitteln den Beleihungswert, von dem die Höhe des Darlehens abhängt. Der Beleihungswert ergibt sich bei Eigenheimen aus dem Sachwert (Bauwert und Bodenwert), bei vermieteten Objekten aus dem Ertragswert. Er ist eine wesentlich vorsichtigere Schätzung als der Verkehrswert, da bei einer Verwertung der Sicherheit durch eine Zwangsversteigerung fast nie der Verkehrswert als Erlös erzielt wird und dadurch der Kredit nicht völlig abgesichert wäre.   

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Schätzkosten

Die Kosten für das Schätzgutachten eines vereidigten Sachverständigen zur Ermittlung des Grundstückswertes richten sich im Allgemeinen nach dem Schätzwert (üblich sind 3...5 Promille des Schätzwertes). Wenn die Kreditinstitute ihr Beleihungsobjekt selbst schätzen lassen, berechnen sie ihren Kunden entweder einen Pauschalpreis oder stellen die Kosten des Schätzers in Rechnung bzw. berechnen einen Promillesatz auf den Darlehensbetrag. In diesem Fall sind die Schätzkosten steuerlich als Geldbeschaffungskosten zu betrachten und werden somit steuerlich wie ->Werbungskosten behandelt. Wird unabhängig von der Kreditvergabe vor dem Kauf ein Schätzgutachten erstellt, zählen die Kosten für das Gutachten zu den Anschaffungskosten und erhöhen somit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.   

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Schenkung

Als Schenkung unter Lebenden gilt u.a. nach §7 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes:


- jede freigebige Zuwendung unter Lebenden, soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwenden bereichert wird
- Die Bereicherung, die ein Ehegatte bei Vereinbarung der Gütergemeinschaft erfährt,
- die Abfindung für einen Erbverzicht,
- der Erwerb durch vorzeitigen Erbausgleich.

Voraussetzungen für das Vorliegen einer Schenkung sind:

- Die Zuwendung muß zu einer Bereicherung führen, d.h., daß jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert.
- Die Einigung über die Unentgeltlichkeit, d.h., daß beide Teile sich darüber einig sein müssen, daß die Zuwendung weder in rechtlichem Zusammenhang mit einer Gegenleistung steht noch zur Erfüllung einer bestehenden Verbindlichkeit erfolgt.

Eine Schenkung unterliegt der Schenkungssteuer , deren Höhe sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis des Begünstigten zum Schenkenden richtet.   

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Schenkungssteuer

Die Steuerschuld entsteht durch Schenkung mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert der Schenkung und nach dem Verwandtschaftsverhältnis des Schenkenden zum Begünstigten. Für die Wertermittlung ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld maßgebend, anzusetzen ist im Normalfall der Marktwert bzw. Verkehrswert. Eine ganz entscheidende Ausnahme bilden allerdings inländische Grundstücke, deren Wert mit 140% vom Einheitswert angesetzt wird (nur land- und forstwirtschaftliche Grundstücke werden mit 100% angesetzt). Da der Einheitswert wesentlich niedriger als der Verkehrswert des Grundstückes ist, bedeutet dies eine erhebliche Steuerersparnis. Für die Berechnung der Steuer nimmt das Gesetz eine Unterteilung in vier Steuerklassen vor. Je nach Steuerklasse werden unterschiedlich hohe Freibeträge von der Schenkung abgesetzt, außerdem richtet sich die Höhe des Steuersatzes nach der Steuerklasse. Für die Zuordnung zu einer dieser Steuerklassen ist das Verwandtschaftsverhältnis des Erwerbers zum Schenker maßgebend, nahe Verwandte werden dadurch begünstigt.   

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Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind Maler- und Tapezierarbeiten, wobei zu den Malerarbeiten nicht nur das Streichen von Wand- und Deckenflächen gehört, sondern auch das Streichen der Heizkörper, der Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren. Die meisten Mietverträge werden heute so geregelt, daß die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen wird. Ist allerdings nichts derartiges vereinbart, sind Schönheitsreparaturen ausschließlich Sache des Vermieters.   

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Schufa-Auskunft

Kreditinstitute, die Mitglieder der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) sind, haben sich verpflichtet, der SCHUFA mitzuteilen :

- die Eröffnung und Schließung von Girokonten sowie nicht vertragsgemäßes Verhalten bei deren Benutzung und
- die Einräumung von Konsumentenkrediten und Bürgschaftsübernahmen bis zur Höhe von 100.000,- DM sowie deren vertragsgemäße bzw. nicht vertragsgemäße Abwicklung.

Aus datenschutzrechtlichen Gründen und wegen der offenkundigen Durchbrechung des Bankgeheimnisses lassen sich die Kreditinstitute bei der Eröffnung eines Girokontos, bei Abschluß eines Kreditvertrages und bei Ausfertigung von Bürgschaftsübernahmeerklärungen von ihren Kunden die Schufa-Klausel unterschreiben, die die Kreditinstitute erst zu diesen Mitteilungen berechtigt. Wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Datenübermittlung glaubhaft darlegen, können die Kreditinstitute auch die bei der SCHUFA gespeicherten Informationen anfordern (Schufa-Auskunft), genauso hat aber jeder Kunde das Recht, bei der örtlich zuständigen SCHUFA eine Auskunft über die zu seiner Person gespeicherten Daten einzuholen.   

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Schuldzinsenabzug

Schuldzinsen gehören zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Schuldaufnahme der Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten, von Erhaltungsaufwendungen oder Werbungskosten jeder Art dienen. Sie sind genauso wie die damit in Zusammenhang stehenden Nebenkosten (z.B. Kontoführungsgebühren, Bereitstellungsprovisionen etc.) voll abzugsfähig.
Bei einem eigengenutzten Objekt können die Schuldzinsen steuerlich praktisch kaum berücksichtigt werden. Die Förderung nach dem Eigenheimzulagengesetz sieht im Falle des Ersterwerbs oder des Neubaus nur eine Vorkostenpauschale von 3.500 DM vor. Damit werden mit Ausnahme der Erhaltungsaufwendungen - sämtliche Aufwendungen abgegolten, die vor dem Bezug entstehen und somit auch alle Arten des Finanzierungsaufwands vor Bezug.

Im Rahmen der Grundförderung nach § 10 e EStG war unter bestimmten Voraussetzungen ein Schuldzinsenabzug bis zu 12.000 DM möglich.   

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Schwerbehinderte

Schwerbehinderte gehören zu den im sozialen Wohnungsbau vorrangig zu versorgenden Personengruppen. Das II.WoBauG privilegiert Behinderte bei der Wohnraumversorgung in zweierlei Hinsicht: Für Scherbehinderte gilt eine erhöhte Einkommensgrenze als Förder- und Bezugsberechtigung von im sozialen Wohnungsbau zu schaffenden Wohnungen. Darüber hinaus können Wohnungsbauförderungsmittel auch für den Erwerb von vorhandenem Wohnraum zur Eigenversorgung gewährt werden, wenn dieser Wohnraum in baulich-technischer Hinsicht der Behinderung angepaßt ist oder werden kann. Schwerbehinderte i.S. des II.WoBauG sind solche Behinderte oder ihnen Gleichgestellte, die nicht nur vorübergehend um mindestens 50% in ihrer Erwerbsfähigkeit gemindert sind; für sie erhöht sich die maßgebliche Einkommensgrenze für die Förderberechtigung im sozialen Wohnungsbau um je 4.200 DM. Für Personen, die nicht nur vorübergehend um mindestens 80% in ihrer Erwerbsfähigkeit gemindert sind, erhöht sich die Einkommensgrenze um je 9.000 DM. Den besonderen baulichen Aufwendungen für Schwerbehinderte tragen die Länder im Rahmen ihrer Förderung durch erhöhte Förderdarlehen oder besondere Zuschüsse Rechnung.   

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selbstgenutzte Wohnung

Da im Zusammenhang mit der Eigennutzung von Wohnraum keine steuerpflichtigen Einnahmen anfallen, von denen Werbungskosten angezogen werden können, hat der Gesetzgeber verschiedene Sonderausgabentatbestände geschaffen, die zu einer Minderung des steuerpflichtigen Einkommens des Wohnungseigentümers führen.

Dazu gehörte bis einschließlich 1995 die Grundförderung nach §10e EStG (sie wurde durch die 
progressionsunabhängige Eigenheimzulage ersetzt). Zu den noch aktuellen Abzugsmöglichkeiten zählen u.a.:

- nachträgliche Herstellungskosten bei selbstgenutzten Wohnungen in den neuen Bundesländern. Sie können in gewissem Umfang als Sonderausgaben geltend gemacht werden (Sonder-AfA-Ost);
- Aufwendungen, die vor dem erstmaligen Einzug in eine selbstgenutzte Wohnung entstehen, und nicht zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten einer Wohnung oder des Grund und Bodens gehören, können im Rahmen des Sonderausgabenabzugs geltend gemacht werden (Kosten vor Bezug);

- Herstellungskosten an Gebäuden, die in einem förmlich festgelegten Sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsgebiet liegen;
- Herstellungskosten für bauliche Maßnahmen an Gebäuden, die nach dem landesrechtlichen Vorschriften als Baudenkmäler eingestuft sind.   

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Selbsthilfe

Muskelhypothek   

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Sonderabschreibung

Das Einkommenssteuergesetz und einkommensteuerrechtliche Sondergesetze kennen eine Reihe von speziellen Regelungen, die neben der normalen (linearen oder degressiven) AfA zusätzliche Abschreibungen erlauben. Der Gesetzgeber unterscheidet erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen. Nur anstelle der normalen AfA können erhöhte Absetzungen vorgenommen werden. Dagegen sind Sonderabschreibungen neben der linearen Abschreibung, aber nicht neben der degressiven AfA zulässig. Erhöhte Absetzungen sind z.B. möglich für:

- Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsgebieten (§ 7c EStG)
- Baudenkmäler (§ 7h EStG)
- Baumaßnahmen an Gebäuden zur Schaffung neuer Mietwohnungen (§ 7c EStG)

Beispiele für Sonderabschreibungen sind vor allem im Fördergebietsgesetz zu finden (Sonder-AfA-Ost), dort werden Anschaffungs- und Herstellungskosten von Gebäuden, die der Erzielung von Mieteinkünften dienen, in besonderem Maße begünstigt.   

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Sonder-AfA-Ost

In den fünf neuen Bundesländern und Berlin (Ost und West) sind auf der Grundlage des Fördergebietsgesetzes hohe Sonderabschreibungen für Gebäude des Privatvermögens möglich. Begünstigt sind sowohl Gebäude, die der Erzielung von Einkünften dienen, als auch eigengenutzte Gebäude, wobei aber Art und Umfang der Förderung vom Charakter der Aufwendungen abhängt.


- Gebäude, die der Erzielung von Gewinnen dienen
Im o.g. Fördergebiet können neben der normalen 2%-igen AfA von den Herstellungs- oder Anschaffungskosten eines Gebäudes innerhalb der ersten 5 Jahre insgesamt 50% abgeschrieben werden (die Anschaffung muß allerdings im Jahr der Fertigstellung erfolgen), wobei die Verteilung auf die einzelnen Jahre dem Steuerpflichtigen völlig freigestellt ist. Nach Ablauf des fünfjährigen Begünstigungszeitraumes sind die weiteren Abschreibungen mit 2% vom Restwert vorzunehmen. Die Sonderabschreibungen können bereits für Anzahlungen auf Anschaffungskosten und für Teilherstellungskosten in Anspruch genommen werden. Nachträgliche Herstellungskosten an bestehenden Gebäuden werden innerhalb der ersten fünf Jahre genauso behandelt, der Restwert kann dann aber innerhalb von fünf Jahren in gleichen Jahresbeträgen voll abgesetzt werden. Diese Förderung ist zeitlich befristet: Sie gilt nur für Gebäude, die nach dem 31.12.1990 und vor dem 1.1.1995 fertiggestellt oder in diesem Zeitraum angeschafft wurden bzw. für nachträgliche Herstellungskosten, die bei Arbeiten anfallen, die in diesem Zeitraum beendet wurden.

- Sondervergünstigungen für eigengenutzte Gebäude und Wohnungen
Diese Vergünstigungen gelten ebenfalls nur im o.g. Fördergebiet, mit Ausnahme von Berlin(West): Aufwendungen, die auf Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten an einem eigengenutzten Wohngebäude entfallen, können im Jahr der Zahlung und in den folgenden neun Jahren bis zu einem Höchstbetrag von 40.000,- DM mit jeweils 10% wie Sonderausgaben abgezogen werden. Auch hier gibt es eine zeitliche Befristung, begünstigt sind nur Herstellungs- und Erhaltungsarbeiten, die in der Zeit vom 1.1.1991 bis zum 31.12.1994 ausgeführt werden.   

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Sonderausgaben

Sonderausgaben sind bestimmte Aufwendungen, die nach dem Einkommenssteuergesetz steuerlich abzugsfähig sind. Diese Aufwendungen werden im §10 EStG genannt, Beispiele dafür sind:


- Beiträge zu Kranken-, Unfall- und Haftpflichtversicherungen, zu den gesetzlichen Rentenversicherungen und an die Bundesanstalt für Arbeit,
- 50% der an Bausparkassen zur Erlangung von Baudarlehen geleisteten Beiträge,
- gezahlte Kirchensteuer,
- Steuerberatungskosten,
- Aufwendungen des Steuerpflichtigen für seine Berufsausbildung oder seine Weiterbildung in einem nicht ausgeübten Beruf
- Beiträge zu Lebensversicherungen

Da im Zusammenhang mit der Eigennutzung von Wohnraum keine steuerpflichtigen Einnahmen anfallen, von denen Werbungskosten abgezogen werden könnten, hat der Gesetzgeber außerdem verschiedene Sonderausgabentatbestände geschaffen, die zu einer Minderung des steuerpflichtigen Einkommens des Wohnungseigentümers führen (vgl. dazu selbstgenutzte Wohnung).   

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Sonderausgabenabzug nach § 10 e EStG

siehe Grundförderung nach § 10 e EStG   

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Sondereigentum

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwei Arten des Sondereigentums:
Zum einen das Wohnungseigentum als Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört;
zum anderen das Teileigentum als Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 WEG).   

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Sozialbindung 

Für Wohnungen mit Sozialbindung können Bauherren und Erwerber nach §7k EStG sehr hohe Abschreibungssätze in Anspruch nehmen, die allerdings mit strengen Auflagen verbunden sind :


1. Der Bauantrag muß nach dem 28.2.1989 gestellt worden sein und die Wohnung muß vor dem 1.1.1996 fertiggestellt werden. Im Falle der Anschaffung muß der notarielle Kaufvertrag nach dem 28.2.1989 abgeschlossen worden sein. Der Hersteller darf für die veräußerte Wohnung keine anderen Abschreibungen als nach §7 Abs.4 EStG in Anspruch genommen haben. Der Erwerb muß spätestens bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen.
2. Die Wohnung muß in Inland liegen und es dürfen keine Mittel aus öffentlichen Haushalten unmittelbar oder mittelbar gewährt werden.

3. Auf die Dauer von mindestens 10 Jahren nach Fertigstellung bzw. Anschaffung dürfen die verlangten Mieten die Höchstmieten, die in den jeweiligen Bundesländern im sozialen Wohnungsbau gelten, nicht überschreiten. Außerdem darf die Wohnung in diesem Zeitraum nur an Personen mit einem Wohnberechtigungsschein vermietet werden.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, können im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 4 Jahren bis zu 10% und in den folgenden 5 Jahren bis zu 7% der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten abgeschrieben werden. Nach Ablauf dieser 10 Jahre sind bis zur vollen Absetzung jeweils 3 1/3 % des Restwertes abzuziehen.
Bei Wohnungen im Sinne des §7k in Berlin(West) können noch wesentlich höhere Abschreibungssätze in Anspruch genommen werden, Rechtsgrundlage dafür ist der §14d BerlinFG. In diesem Fall ist sogar die Gewährung von öffentlichen Mitteln unschädlich.   

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sozialer Wohnungsbau

Der Staat betont vor allem die Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums. Dies wird nicht nur realisiert durch Steuervergünstigungen, sondern bei der Förderung im sozialen Wohnungsbau gibt es auch direkte Finanzhilfen von Bund und Ländern. Dabei wird zwischen dem ersten und dem zweiten Förderweg unterschieden. Bei beiden Förderwegen ist allerdings darauf zu achten, daß die Ausgestaltung der Förderrichtlinien zum größten Teil den Bundesländern obliegt, so daß Art und Umfang de Förderung regional sehr unterschiedlich sein kann.

1. Förderungsweg (öffentlich geförderter Wohnungsbau)
Gefördert wird der Neubau und der Ersterwerb von Eigenheimen mit ein oder zwei Wohnungen, Kleinsiedlungen und Eigentumswohnungen. Die Wohnung muß vom Eigentümer oder einem Angehörige
n selbst bewohnt werden, die Fördermittel sind

- Baudarlehen
- Aufwendungshilfen in Form von Aufwendungszuschüssen und -darlehen, sowie
- Familienzusatzdarlehen.

Wichtig ist vor allem die soziale Komponente bei den Förderprogrammen, der Empfängerkreis darf bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten, die im II. Wohnungsbaugesetz (§§ 39,25) festgelegt sind. Eine zweite Fördervoraussetzung ist die Einhaltung bestimmter Wohnflächengrenzen. Die Höhe der bereitgestellten Mittel schwankt je nach Bedürftigkeit, für kinderreiche Familien, Schwerbeschädigte und dringende Notfälle können Zusatzmittel vergeben werden.

2. Förderungsweg

Wenn es sich um sogenannte steuerbegünstigte Bauvorhaben handelt, d.h. wenn Grundsteuervergünstigung zugesagt ist (Neubau), können auf dem 2. Förderungsweg ebenfalls die oben genannten Fördermittel beantragt werden. Auch hier sind sowohl Einkommensgrenzen vorgeschrieben wie auch Wohnflächengrenzen einzuhalten, wobei der Rahmen allerdings weiter gesteckt ist als beim 1. Förderungsweg, dafür ist aber auch die Höhe der Förderung etwas niedriger. Das Haushaltseinkommen darf hier um 40% über den Einkommensgrenzen des 1. Förderungsweges liegen, die Wohnflächengrenzen dürfen um 20% überschritten werden.

Wichtig bei beiden Förderungswegen ist, daß die Mittel vor Inangriffnahme des Bauvorhabens beantragt werden müssen. Außerdem muß die finanzielle Eigenbeteiligung gewissen Anforderungen genügen, dabei kann häufig auch die Muskelhypothek mit einbezogen werden.   

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Staffelmiete

Bei einem neuen Mietvertrag kann im Rahmen einer Staffelmiete die Mieterhöhung für einen Zeitraum von maximal 10 Jahren im voraus fest vereinbart werden. Voraussetzung für eine wirksame S Staffelmietvereinbarung ist allerdings, daß der erhöhte Endmietbetrag im Vertrag ausdrücklich genannt ist. Gesetzlich vorgesehen ist die Möglichkeit, innerhalb einer Staffelmietvereinbarung die Miete jährlich anzuheben, unterschritten werden darf dieser Zeitraum auf keinen Fall. Die gesetzlichen Vorschriften für Mieterhöhungen gelten natürlich auch für Staffelmietvereinbarungen. Dazu zählen u.a. :

- Die Höchstgrenze der Mieterhöhungen liegt grundsätzlich bei 30% innerhalb von 3 Jahren.
- im Rahmen einer Staffelmiete darf auch kein überhöhter Mietpreis gefordert werden.   

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Teilbaugenehmigung

Für einen bestimmten Bauabschnitt gegebene Genehmigung. Die Teilbaugenehmigung kann nach Vorlage des Baugesuchs von der Bauaufsichtsbehörde erteilt werden.   

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Teilbausparsumme

Viele Bausparkassen bieten Tarife an, bei denen die ursprünglich vereinbarte Bausparsumme bei Bedarf in Teilsummen zerlegt werden kann. Jede Teilsumme wird dann als eigenständiger Bausparvertrag behandelt. Das vorhandene Bausparguthaben kann dabei beliebig auf die einzelnen Teilverträge verteilt werden. Überträgt der Bausparer zum Beispiel das gesamte Guthaben auf einen Teil, so beschleunigt sich dadurch die Zuteilung dieser Teilbausparsumme.   

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Teileigentum

Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil. Zum Teileigentum zählen z.B. abgeschlossene, zu gewerblichen Zwecken dienende Räume wie Läden, Gaststätten, Büro oder Praxisräume für Anwälte, Ärzte, Steuerberater.   

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Teilung eines Bausparvertrages

ist steuer- und prämienrechtlich neutral; die Bindefristen bleiben unverändert.   

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Teilungserklärung

nach dem Wohnungseigentumsgesetz kann der Eigentümer eines Grundstücks durch eine entsprechende Eintragung ins Grundbuch die Teilung seines Eigentums erklären. Aus der Teilungserklärung geht dann hervor, welche Rechte die einzelnen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft an dem Grundstück haben.   

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Teilvalutierungszuschlag 

Bei Bauvorhaben kommt es häufig vor, daß Darlehen zwar schon bereitgestellt werden, aber z.B. aufgrund von Verzögerungen im Baufortschritt noch nicht in vollem Umfang benötigt werden. Es besteht in diesem Fall die Möglichkeit, Teilauszahlungen zu vereinbaren, dann werden aber von den Kreditinstituten für den teilausgezahlten Kreditbetrag oftmals höhere Zinsen verlangt (z.B. +1%), der sogenannte Teilvalutierungszuschlag.   

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Tilgung

Unter Tilgung versteht man normalerweise die ratenweise Rückzahlung einer Schuld. Die Art der Tilgung hängt vom gewählten Darlehen ab, es gibt die Möglichkeit gleichmäßiger Raten, man kann aber auch mit steigenden fallenden Tilgungsraten sein Darlehen zurückzahlen. Meist wird die Tilgung zusammen mit der Zinszahlung erhoben (z.B. Annuitätendarlehen), eine Trennung ist allerdings auch möglich.
Eine in der Baufinanzierung nur als Zwischenfinanzierung übliche Darlehensart ist das tilgungsfreie Darlehen, hier wird der Kredit am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt.   

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Tilgungsaussetzung

Ein Mittel, die finanzielle Belastung zu Beginn der Darlehenslaufzeit zu senken, ist die Tilgungsaussetzung, so daß zu Beginn der Laufzeit nur die Zinsen gezahlt werden, die Tilgung aber erst später einsetzt. Bis zu zwei oder drei, im Einzelfall auch mehr, Jahre sind hier möglich. In Ausnahmefällen, wenn z.B. die finanzielle Situation des Darlehensnehmers kurzfristig schlechter wird, kann man eine solche Tilgungsaussetzung auch später noch vereinbaren. Dies ist den Kreditinstituten oft noch lieber als eine Kündigung des Darlehens.   

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Tilgungsstreckung

In der Baufinanzierung hilft die Tilgungsstreckung, ebenso wie die Tilgungsaussetzung, dem Darlehensnehmer über die hohen Belastungen der Anfangszeit hinweg. Die Tilgungsstreckung steht im Zusammenhang mit einem Disagio. Ein Disagio wird unter anderem vereinbart, um den laufenden Zins zu drücken und die monatliche Belastung zu senken. Kann der Darlehensnehmer das Disagio (der Teil des Darlehens, der nicht mit ausgezahlt wird), nicht aus eigener Kraft aufbringen, wird der Kredit um das Disagio aufgestockt. Der Darlehensnehmer erhält dann 100% des Darlehens ausgezahlt, davon das Disagio als Tilgungsstreckungsdarlehen. Dieses Tilgungsstreckungsdarlehen wird extra geführt und abgerechnet und in der Regel getilgt, bevor die Tilgung des Hauptdarlehens einsetzt. Durch diese Tilgungsstreckung wird natürlich die geringere Belastung und der Anfangszeit erkauft mit einer Verlängerung der Gesamtlaufzeit des Darlehens.   

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Tilgungsverrechnung

Bei der Darlehenstilgung kommt es immer darauf an, wie die Kreditinstitute die monatlichen, vierteljährlichen oder jährlichen Tilgungszahlungen auf die Darlehensschuld verrechnen. Die früher gängige verzögerte Tilgungsanrechnung, die dazu geführt hat, daß Zinsen auf Beträge gezahlt wurden, die schon längst zurückgezahlt waren, gehört seit mehreren einschlägigen Gerichtsurteilen der Vergangenheit an. Bei Neuverträgen werden die erbrachten Tilgungsleistungen direkt mit dem Kredit verrechnet.   

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Umbauter Raum

Er wird in cbm angegeben. Die cbm-Anzahl multipliziert mit dem durchschnittlichen Preis pro cbm in der jeweiligen Gegend ergibt den ungefähren Wert des Gebäudes. Der umbaute Raum wird von Außenmauern, Kellerboden und von der obersten Geschoßdecke bei nicht ausgebauten Häusern begrenzt. Nicht ausgebauter Raum unter dem Dach wird nur zu einem Drittel gerechnet. Bei einem ausgebauten Dach wird der Raum hinzugerechnet, der durch die Dachflächen und die Wände begrenzt wird.   

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Unbebaute Grundstücke

Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Die Benutzbarkeit beginnt mit der Bezugsfertigkeit, nicht etwa z.B. mit dem Baubeginn eines Hauses. Deswegen gilt ein Grundstück, auf dem ein halbfertiges, aber nicht bezugsfertiges Haus steht (etwa weil Wasser und elektrischer Anschluß fehlen), als unbebautes Grundstück.   

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Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bescheinigung des Finanzamtes, daß keine Steuerschulden bestehen oder daß nach Bezahlung der Grunderwerbssteuer eine Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.   

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Unentgeltliche Überlassung von Wohnraum

Nach § 10 h EStG kann der Steuerpflichtige von den Aufwendungen, die ihm durch Baumaßnahmen zur Herstellung einer Wohnung entstanden sind, im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 6 % und in den vier darauffolgenden Jahren jeweils bis zu 5 % wie Sonderausgaben abziehen.
Höchstbemessungsgrenze sind 330.000 DM.
Voraussetzung ist u.a., daß

- der Steuerpflichtige nach dem 30. September 1991 den Bauantrag gestellt oder mit der Herstellung begonnen hat
- die Baumaßnahme an einem Gebäude im Inland durchgeführt worden ist, in dem der Steuerpflichtige im jeweiligen Jahr des Abzugszeitraums eine eigene Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt
- der Steuerpflichtige insgesamt im jeweiligen Jahr des Begünstigungszeitraumes die Wohnung voll unentgeltlich an einen Angehörigen auf Dauer zu Wohnzwecken überlassen hat.

(siehe § 10 h EStG)   

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Unmittelbare Verwendung von Bausparbeiträgen

bedeutet, daß ausgezahlte Guthaben nicht vorübergehend für andere Finanzierungszwecke eingesetzt werden dürfen, sondern ohne Umweg zum Wohnungsbau verwendet werden müssen.   

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Unverzügliche Verwendung

von Bausparmittel erfordert einen kurzfristigen Einsatz der Gelder zum Wohnungsbau, maximal bis zu 12 Monaten.   

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