Finanzhaus Meyer AG

 
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Band V
Band W
Band X
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Valutierung

Im Bankverkehr ist Valutierung die "Wertstellung", d.h. das Datum der Wirksamkeit von Gutschriften und Belastungen. Bei einer Hypothek bezeichnet "Valutierung" den Tag, an dem eine Hypothekenbank das Darlehen an den Darlehensnehmer auszahlt. Vom Tag der Valutierung setzt die Verzinsung ein.   

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Variabler Zins

Aufgrund einer Zinsgleitklausel kann der Darlehensgeber den Nominalzins des Darlehens jederzeit an die aktuelle Marktsituation anpassen. Der Zins ist also nicht festgeschrieben.   

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Verkehrswert

Das ist der jederzeit erzielbare Verkaufspreis einer Immobilie. Er wird auf der Grundlage des Sachwerts und des Ertragswerts ermittelt. In die Bewertung fließen außerdem die Lage am Grundstücksmarkt sowie die örtliche Gegebenheiten mit ein.   

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Versteigerung

Man unterscheidet die Versteigerung nach bürgerlichem Recht (z.B. einer Pfandsache, Pfandrecht), die Zwangsversteigerung von Grundstücken und die öffentliche Versteigerung von im Wege der Zwangsvollstreckung gepfändeten beweglichen Sachen. Letztere wird durch den Gerichtsvollzieher vorgenommen und dient der Verwertung der Pfandsachen (§ 814 ZPO). Die Veräußerung der gepfändeten Sache erfolgt durch Zuschlag und Ablieferung an den Erwerber. Die Entgegennahme des Erlöses durch den Gerichtsvollzieher wirkt wie die Zahlung des Schuldners an den Gläubiger. Ein die Schuld übersteigender Überschuß steht dem Schuldner zu, wenn er der Eigentümer der versteigerten Sache war.   

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Verwendungsmöglichkeiten des Bausparvertrages

Der Bausparvertrag ist eine vielseitige Anlageform. Der Bausparvertrag steht dem Bausparer zur Finanzierung aller wohnwirtschaftlichen Maßnahmen zur Verfügung. Vornehmlich dient er


- zum Bau oder Kauf eines Eigenheimes, eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung
- der Finanzierung des Erwerbs eines Baugrundstückes zur Errichtung eines Hauses
- dem Umbau, der Modernisierung oder der Instandhaltung eines erworbenen Objektes
- der Auszahlung von Miterben
- dem Erwerb eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechtes
- der Ablösung oder Umschuldung von Belastungen, die im Zusammenhang mit einer der vorgenannten Maßnahmen entstanden sind

- zur Finanzierung von Erschließungskosten für ein Grundstück.

Nach Ablauf der im Rahmen der staatlichen Förderung durch Gewährung von Wohnungsbauprämien oder Steuervorteilen vorgeschriebenen Bindefristen kann der Bausparer im übrigen über das Guthaben (Summe der Sparleistungen, Zinsen und angesammelte Wohnungsbauprämien) frei verfügen.   

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Vorkaufsrecht

Ein Vorkaufsrecht kann an allen Sachen - beweglichen und unbeweglichen - begründet werden. Es entsteht durch Vertrag zwischen dem Eigentümer und Berechtigten; bei Grundstücken gibt es auch gesetzliche Vorkaufsrechte.
Das Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten einen Anspruch auf Abschluß eines Kaufvertrages für den Fall, daß der Eigentümer verkaufen will. Das Vorkaufsrecht kann ausgeübt werden, sobald der Eigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag abgeschlossen hat. Will der Berechtigte das Vorkaufsrecht ausüben, muß er dieses dem Eigentümer gegenüber erklären. Dadurch kommt dann ein Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten mit denselben Bedingungen und Bestimmungen zustande, wie sie von dem Eigentümer mit dem Dritten vereinbart waren. Der Berechtigte kann also nicht etwa die Höhe des Kaufpreises oder sonstige Vertragsbedingungen beanstanden, sondern muß den Vertrag so übernehmen wie er vorliegt, bzw. in den geschlossenen Vertrag mit dem festgelegten Inhalt eintreten. Will er das nicht, kann er sein Vorkaufsrecht nicht ausüben.

Das persönliche Vorkaufsrecht gilt nur für einen Verkaufsfall. Wird es dann nicht ausgeübt, erlischt es. Das Vorkaufsrecht kann zeitlich beschränkt werden (z.B. auf 5 Jahre). Es kann jedoch nicht abgetreten werden und ist daher auch nicht pfändbar. Das dingliche vertragliche Vorkaufsrecht an Grundstücken wird in Abt.II des Grundbuches eingetragen; es kann sich im Gegensatz zu dem persönlichen Vorkaufsrecht auch auf mehrere oder alle Verkaufsfälle erstrecken. Infolge der Grundbucheintragung ist das Vorkaufsrecht jedem Eigentümer und Erwerber bekannt und kann daher - wenn entsprechendes vereinbart ist - auch gegenüber dem 2. oder einem weiteren Erwerber geltend gemacht werden. 

Wenn z.B. dem Berechtigten der erste abgeschlossene Kaufvertrag nach Bestellung des dauernden Vorkaufsrechts nicht zusagt (der Kaufpreis mag zu hoch sein) braucht er dieses nicht auszuüben, sondern kann das bei einem späteren Verkaufsfall, wenn ihm der Vertrag zusagt, tun. Das Vorkaufsrecht an Grundstücken kann auch in der Form bestellt werden, daß nicht eine bestimmte Person berechtigt ist, sondern der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks. Von diesem Recht wird hauptsächlich bei Nachbargrundstücken (z.B. zur Erlangung einer Grundstücksvergrößerung) Gebrauch gemacht. Neben den durch Vertrag zu begründenden Vorkaufsrechten bestehen an bestimmten Grundstücken gesetzliche Vorkaufsrechte nach dem Reichssiedlungsgesetz und dem Reichsheimstättengesetz, darüber hinaus nach den in den Ländern verschiedenen Aufbaugesetzen in den festgelegten Aufbaugebieten zu Gunsten von Gemeinden oder sonstigen Bauträgern.   

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Vorkostenabzug

Siehe Kosten vor Bezug   

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Vormerkung

Die Vormerkung sichert den schuldrechtlichen Anspruch auf Einräumung, Aufhebung oder inhaltliche Änderung eines Grundstücksrechts oder dessen Rangstelle im Grundbuch (Auflassungs- oder Löschungsvormerkung). Sie wird im Grundbuch aufgrund der Bewilligung des betroffenen Eigentümers oder einstweiliger Verfügung eingetragen und bewirkt, daß Verfügungen des Verkäufers nach dem Grundstückskaufvertrag dem Erwerber gegenüber unwirksam sind. Der Vormerkungsberechtigte kann von dem Dritten, der nach Eintragung der Vormerkung ein Recht am Grundstück erworben hat, die Zustimmung zur Änderung des Grundbuchs zu seinen Gunsten verlangen.   

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Vorrangseinräumung

Mit einer Vorrangseinräumung erklärt sich der im Grundbuch eingetragene Gläubiger bereit, einer nachstehenden Hypothek den Vorrang vor seiner eigenen Hypothek einzuräumen.   

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Vor- und Zwischenfinanzierung eines Bausparvertrages

Benötigt ein Kunde, der noch keinen Bausparvertrag besitzt, sofort Geld für sein Bauvorhaben, so läßt sich dies über die Vor- und Zwischenfinanzierung eines Bausparvertrages erreichen, ohne daß die Vorteile des zinsgünstigen Bauspardarlehens verloren gehen. Wie bei der reinen Zwischenfinanzierung kann der Bausparer sowohl die Vorfinanzierung (Auffüllkredit) als auch die gleichzeitige Zwischenfinanzierung insgesamt in einem Arbeitsgang über eine Bausparkasse abwickeln. Das erspart dem Kunden Zeit und Wege. Mit der Zuteilung der Bausparsumme wird die Vor- und Zwischenfinanzierung abgelöst, der Kunde tilgt jetzt das Bauspardarlehen.   

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Wartezeit

Die Wartezeit ist die Zeit innerhalb des Ablaufs des Bausparvertrages, in der er sich im Sparstadium befindet, d.h., es ist die Zeit vom Abschluß des Vertrages bis zur Zuteilung. Die Dauer der Wartezeit ist von der Zusammensetzung des Vertragsbestandes einer Bausparkasse, vom Volumen des Vertragsneuzugangs, von der Sparintensität der im Sparstadium befindlichen Bausparer und von einer Reihe weiterer Faktoren abhängig.

Eine Bausparkasse kann durch die Zuführung von Fremdmitteln in die Zuteilungsmasse die Wartezeit verkürzen, jedoch ist dies weder üblich noch für die Bausparkasse über längere Zeit tragbar, da die aufgenommenen Fremdmittel in aller Regel höherverzinslich sind als die den Bausparkassen gezahlten Darlehenszinsen.   

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Werbungkostenpauschale

Mit Wirkung ab 1996 können Werbungskosten für Wohnimmobilien pauschaliert werden. Der Pauschbetrag beträgt 42 DM / m2 Wohnfläche im Jahr. (WoFl. ermittelt nach Bestimmungen der 2. Berechnungsverordnung)

Diese Pauschale gilt nur für Gebäude im Privatvermögen, das zu Wohnzwecken vermietet wird.
Bei gemischt genutzten Immobilien (tlw. zu Wohnzwecken vermietet, tlw. eigengenutzt) ist für steuerliche Zwecke eine Aufteilung vorzunehmen. Pauschbetrag nur für den wohnwirtschaftlich vermieteten Teil des Gebäudes. Für gewerbliche Räume müssen die Werbungskosten im einzelnen nachgewiesen werden.
Miteigentümer eines Gebäudes, die an den Einkünften aus V+V beteiligt sind, müssen das Wahlrecht für die Pauschalierung einheitlich ausüben.

Besitzt ein Steuerzahler mehrere Gebäude rsp. Wohnungen, so kann er sich für jedes Objekt getrennt für oder gegen die Pauschalierung entscheiden.
Es besteht ein Wahlrecht zwischen Pauschbetrag und Einzelnachweis. Aber bei Wechsel von Pauschbetrag zu Einzelnachweis besteht eine vierjährige Bindungsfrist für letzteren. Beispiel: Ein Hausbesitzer hat 1998 größeren Renovierungsaufwand und entschließt sich, in diesem Jahr vom Werbungskostenpauschbetrag in den Einzelnachweis zu wechseln. Erst im Jahr 2003 kann er wieder die Werbungskosten pauschalieren.

Neben dem Pauschbetrag können Schuldzinsen (einschließlich Damnen und laufende Erbpachtzinsen), Abschreibungen (inkl. mitvermieteter Wohnungseinrichtungen und Außenanlagen), erhöhte Abschreibungen und Sonderabschreibungen abgezogen werden. Aber: Geldbeschaffungskosten, wie z.B. Schätz-, Bearbeitungs- und Bürgschaftsgebühren, Notar- und Grundbuchgebühren (soweit sie nicht Anschaffungsnebenkosten sind) gelten als mit dem Pauschbetrag abgegolten.
Zu beachten: Die Instandhaltungsrücklage gehört nicht a priori zu den Werbungskosten und folglich auch nicht in den Pauschbetrag. Erst im Jahr der Inanspruchnahme dieser Rücklagen für einschlägige Maßnahmen können die eingesetzten Mittel als Werbungskosten angesetzt werden.

Im Jahr der Anschaffung des Wirtschaftsgutes bzw. der erstmaligen Nutzung ist die Pauschale zeitanteilig anzusetzen.   

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Widerspruch im Grundbuch

Der Widerspruch (§ 899 BGB) dient dem Schutz des wahren Berechtigten bei unrichtigen Eintragungen im Grundbuch. Stimmt eine Eintragung mit den tatsächlichen Rechtsverhältnissen nicht überein, verhindert die Eintragung eines Widerspruchs, daß ein Dritter gutgläubig zum Nachteil des wahren Berechtigten Rechte am Grundstück erwirbt.

Beispiel:
eine Hypothek ist im Grundbuch eingetragen, die Einigung der Parteien über die Hypothekenbestellung ist jedoch wegen Anfechtung nichtig. Mit Bewilligung des Hypothekengläubigers oder durch einstweilige Verfügung wird ein Widerspruch eingetragen und der gutgläubige Erwerb der Hypothek durch einen Dritten verhindert (§ 892 BGB).   

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Wohnung

meist abgeschlossene Mehrheit von Räumen, mit Küche und WC ausgestattet und selbständig nutzbar.   

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Wohnungsbauprämie

Vergünstigung für die Einzahlung von Bausparbeiträgen zur Ansparung. Anspruch auf Wohnungsbauprämie haben Bausparer bis zu einem zu versteuernden Einkommen von jährlich 50.000 DM bei Alleinstehenden und 100.000 DM bei Verheirateten. Die 10% -ige Wohnungsbauprämie wird ab 1996 für jährliche Sparbeiträge bis maximal 1.000 DM bei Alleinstehenden und 2.000 DM bei Verheirateten gezahlt. Dies bedeutet eine Erhöhung der bis dahin geltenden Förderhöchstbeträge von 800/1600 DM um 25%. Prämienberechtigt ist man nach der neuen Regelung bereits mit 16 Jahren.   

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Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum ist echtes Eigentum im Sinne des § 903 BGB, wenn es auch mit Rücksicht auf die Wohnungseigentümer des gleichen Hauses in einigen Beziehungen beschränkt ist (vgl. § 13 WEG). Grundsätzlich sind aber auf das Wohnungseigentum alle Vorschriften über das Eigentum anwendbar. Das Wohnungseigentum ist veräußerlich und vererblich, jedoch sind Vereinbarungen über Veräußerungsbeschränkungen mit dinglicher Wirkung möglich (§ 12 WEG). Hier ist also - ähnlich wie beim Erbbaurecht der vertraglichen Gestaltung ein gewisser Spielraum gelassen. Die Veräußerung von Wohnungseigentum erfolgt wie die Veräußerung von Grundstücken: erforderlich ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag samt Auflassung und Eintragung.

Das Wohnungseigentum ist, wie jeder ideelle Grundstücksanteil, selbständig belastbar. Das Wohnungseigentum entsteht entweder (wenn das Grundstück im Miteigentum mehrerer Personen steht) durch einen Vertrag der Miteigentümer über die Einräumung des Sondereigentums oder (wenn das Grundstück im Alleineigentum einer Person steht) durch eine einseitige Teilungserklärung des Grundstückseigentümers (sog. Vorratsteilung) in grundbuchlicher Form (§ 8 WEG).

Zum Zeitpunkt der Entstehung des Wohnungseigentums braucht das Grundstück nicht frei von Belastungen zu sein. Hypotheken werden durch die Teilung des Grundstücks zu Gesamthypotheken an den Wohnungseigentumsrechten.   

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Wohnungsflächengrenzen

sind beim steuerbegünstigten und beim öffentlich geförderten Wohnungsbau einzuhalten.   

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Wohnungsgrundbuch

Zur Einräumung des Sondereigentums ist die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Für jede ETW wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt angelegt: Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Der Eintragungsbewilligung des Eigentümers sind ein Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde beigefügt, aus der ersichtlich ist, daß die Wohnungen "in sich abgeschlossen" sind.   

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Wohnrecht

kann zur Sicherung eines Anspruchs, ein Gebäude ganz oder teilweise unter Ausschluß des Eigentümers zu nützen, als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Der Eintrag wirkt gegen jeden zukünftigen Erwerber (§ 1093 BGB).   

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Wohnzwecke

Nutzung einer Wohnung zur Führung eines privaten Haushaltes.
Gegenteil: gewerbliche oder berufliche Nutzung.   

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